商品房预约合同中买受人支付定金（购房款）系买受人的特定义务，买受人是否依约履行该义务取决于买受人一方的主观意愿，不属于附条件合同中所附条件的事实。

那么，签订商品房认购书时交了的定金，反悔了还能要回来吗？

下述案例中，《商品房买卖合同预定书》将吴某珍、方某支付定金（购房款） 的合同义务约定为生效条件，吴某珍、方某未依约履行支付定金义务并主张合同尚未生效的理由无法成立。首先，双方当事人可以对合同生效条件进行约定， 该条件是将来可能发生的合法事实；作为条件的事实必须是因其自然进程发生或不发生的，不能假之于任何一方当事人的影响，否则难免对另一方当事人产生不公平的结果。因此，条件的成就与不成就应以客观规律决定，当事人不得恶意促成或阻碍。

基本案情

2019年8月24日，吴某珍与方某前往经济发展公司，在其某小区项目的售楼处进行楼盘的考察。经过与销售人员王某芳的深入沟通，双方达成购房意向，并签订了《商品房买卖合同预定书》。该预定书明确了甲方为经济发展公司，乙方为吴某珍和方某，并指定预定商品房为14号楼至19号楼之间的7层某单元某室，房屋面积为277.67平方米，单价定为45738元，总价款为12700071元。乙方选择按揭方式支付房款。

关于合同的其他约定如下：

一、乙方在签署本预定书时，需向甲方支付100万元人民币作为购房定金。此预定书在乙方支付定金后生效，并在双方签订正式的《商品房买卖合同》后由甲方收回并作废。

二、乙方应在支付定金后的65天内，即2019年10月30日之前，与甲方签订正式的购房合同并支付约定的款项。若选择按揭方式，乙方还需在签订合同时提供完整的银行按揭所需材料，并签署相关协议。若乙方未能在约定时间内签订合同并支付款项，甲方有权没收其已支付的定金。若甲方同意乙方继续履行预定书，乙方需按逾期时间支付银行同期贷款利息的四倍作为罚息。

三、若预定书生效后，甲方取消预定或将商品房出售给他人，需双倍返还乙方已支付的定金，预定书随即终止。若乙方取消预定或未按时与甲方签订合同并支付款项，乙方同意甲方没收其已支付的定金。此外，双方还约定了具体的付款方式，包括定金和购房款的分期支付，以及余款的银行按揭支付。

预定书一式四联，由经济发展公司持有，其中客户联已加盖公司公章，其余各联则由吴某珍、方某、销售人员王某芳和销售主管何某签字确认。在签订预定书的当天，吴某珍向经济发展公司支付了50万元定金。然而，当晚吴某珍向何某发送微信表示希望暂缓提交合同，因丈夫对此持不同意见。何某次日回复称合同已经提交。

2019年9月6日，吴某珍再次联系何某，表示希望撤销购房意愿，并要求退还已支付的50万元定金。何某回复称定金按约定是不能退还的，且之前已告知吴某珍相关事宜。

裁判要旨

福建省厦门市思明区人民法院经过认真审理后认为：吴某珍、方某与经济发展公司所签订的《商品房买卖合同预定书》明确规定了定金作为商品房买卖合同订立的担保，双方因此建立了商品房预约合同关系。

在讼争的《商品房买卖合同预定书》第五条中，明确规定了定金支付的方式与金额，即乙方（吴某珍、方某）需向甲方（经济发展公司）支付100万元人民币作为定金，并规定了定金支付的生效条件和作废条件。而在合同备注条款中，双方对定金的支付时间进行了具体约定，即分为两次支付，每次50万元。然而，吴某珍、方某以未足额支付100万元定金为由，主张预定书尚未生效，但这一主张并不成立。

首先，合同生效的条件是双方当事人约定的、将来可能发生的合法事实。这一事实的发生或不发生应基于自然进程，而不应受到任何一方当事人的影响，以免对另一方造成不公平。因此，条件的成就与否应以客观规律为准，不应受到当事人的恶意干预。

其次，虽然《商品房买卖合同预定书》中将吴某珍、方某支付定金的义务作为合同的生效条件，但合同义务与生效条件是两个不同的概念，不能混淆。支付定金是吴某珍、方某应履行的合同义务，而非生效条件。并且，吴某珍、方某已经按照约定支付了50万元定金，但之后因个人原因未继续支付剩余定金，这属于恶意阻碍条件成就的行为。

因此，法院认定《商品房买卖合同预定书》已经生效。吴某珍、方某在签订预定书后未依约支付款项，并于2019年9月6日明确表示不再购买该商品房，导致双方未能订立正式的商品房买卖合同。根据法律规定，吴某珍、方某无权要求退还已支付的定金。

基于上述理由，福建省厦门市思明区人民法院作出如下判决：驳回吴某珍、方某的诉讼请求。

然而，吴某珍、方某对一审判决表示不服，并提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经过审理，同意一审法院的裁判意见，并作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

法律评析

在签订商品房认购书的过程中，为了确保双方能够顺利进入正式的买卖合同阶段，通常买受人会支付一定数额的定金，以此作为后续签订买卖合同的担保。关于定金的法律规定十分明确：若因买受人或出卖人一方的原因导致商品房买卖合同未能成功订立，那么应依照法律关于定金的规定来处理；然而，若是因无法归咎于双方当事人的原因造成买卖合同未能成立，那么出卖人应将定金退还给买受人。

这里有一个值得深入探讨的问题：当出卖人与买受人在订立正式的商品房买卖合同时未能达成一致意见，是否可以简单地认定是其中一方拒绝签订买卖合同，进而适用定金罚则呢？实际上，对此应当遵循以下规则进行判断：若买卖合同的条款在认购书中已有明确约定，则视为双方已对这些条款达成共识，双方都应遵守，若一方违背，则视为拒绝订立正式合同，构成对预约的违反，因此应适用定金罚则。但如果买卖合同的某些条款在认购书中并未确定，双方对此无法形成共识，导致买卖合同未能成立，那么不能简单地认定是某一方拒绝签约，也就不能适用定金罚则。否则，这将会导致在签订认购书后，一方必须无条件接受另一方新提出的任何条款，这显然有违公平交易的原则。

除了上述情形外，当商品房买卖合同因不可归责于双方当事人的原因未能订立时，也不应适用定金罚则，此时收取定金的一方仅需将定金返还即可。例如，在签订认购书后，开发项目因政府行政决定被取消或缓建，或开发商的主体资格丧失，或自然灾害导致开发项目灭失等，均属于法律所规定的“不可归责于双方的事由”。

在本案中，《商品房买卖合同预定书》将吴某珍、方某支付定金的义务作为合同的生效条件。然而，吴某珍、方某以未足额支付定金为由主张合同尚未生效，这一理由并不成立。首先，合同生效的条件可以由双方当事人约定，但这必须是一个将来可能发生的合法事实，并且这一事实的发生与否必须基于自然进程，不能受到任何一方当事人的干预，否则将对另一方当事人造成不公平。因此，条件的成就与否应由客观规律决定，当事人不得故意促成或阻碍。

其次，虽然《商品房买卖合同预定书》将吴某珍、方某支付定金的义务作为合同的生效条件，但合同义务与生效条件是两个截然不同的概念。支付定金是吴某珍、方某应履行的合同义务，并非合同的生效条件。事实上，吴某珍、方某已经按照约定支付了部分定金，但之后因个人原因不愿继续支付剩余定金，这实际上属于恶意阻碍约定条件成就的行为。

综上所述，应认定《商品房买卖合同预定书》已经发生法律效力，吴某珍、方某因自身原因未能依约履行支付定金的义务，并明确表示不再购买该商品房，因此无权要求退还已支付的定金。

©版权声明，本文由吴丛江律师|注会 税务师（联系方式：微信号Wucongjiang-lawyer）原创，首发于其个人网站。
原创不易，如有帮助，请多转发支持，转载请注明：https://wucongjiang.com/182/。