“无理由退房”的实质是合同主体对合同解除权的行使，包括解除权的发生事由、行使条件等多方面问题，同时也影响着商事合同行为的稳定性及正常市场交易秩序。
下述案例中，胡某某在知悉参与无理由退房需要签订《无理由退房协议书》的情况下， 未举证证明其与置业公司签署《无理由退房协议书》。故胡某某与置业公司之间并没有当然地形成“无理由退房”的约定解除权，胡某某以置业公司“无理由退房”为由主张解除合同，既缺少事实和法律依据，亦有违商事合同行为的稳定性。
基本案情
在2020年8月31日，胡某某与置业公司正式签署了《商品房买卖合同》及其补充协议，协议中明确了胡某某购买置业公司开发的一套房屋的事宜。根据合同约定，胡某某按时支付了首期购房款459733元，并通过某银行郑州分行办理按揭贷款支付了剩余的107万元。值得一提的是，胡某某在2021年1月27日还提前向银行归还了本金15万元。
然而，到了2021年2月，胡某某突然得知，他购买的商品房小区东南侧，距离大约600米的地方，原本被置业公司宣传为绿地公园的区域，实际上是一片大型墓地。这一发现让胡某某感到十分震惊和不满，于是他向置业公司提出了退房的要求。但遗憾的是，置业公司拒绝了他的请求，并拒绝退还已缴纳的房款。
胡某某认为他有权解除合同，理由有二。首先，根据置业公司的股权结构及其在销售宣传中使用的相关表述，他相信置业公司关于“无理由退房”的承诺是具有法律约束力的，这使他有权解除合同。其次，他坚信置业公司对涉案房屋附近存在墓地的情况应当是知情的，但在销售过程中却故意隐瞒了这一重要信息，这违反了诚实信用的原则。
因此，胡某某决定向法院提起诉讼，要求：(1)解除与置业公司于2020年8月31日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；(2)解除与某银行郑州分行签订的《个人购房借款合同》；(3)要求置业公司返还已支付的购房款459733元、维修基金6559元，以及已向银行归还的贷款本金和利息（具体金额以银行系统记录为准）；(4)要求置业公司支付从2020年8月31日起至2021年4月6日止的利息，以459733元为本金，按照一年期贷款市场报价利率的四倍计算，共计13378.23元；(5)要求置业公司协助办理《商品房买卖合同》的网签退签及合同注销备案手续；(6)本案的诉讼费用应由置业公司承担。
案件焦点
原告是否可依据约定解除权和法定解除权要求解除案涉商品房买卖合同。
裁判要旨
河南省郑州市中原区人民法院经过审慎审理后，对胡某某提出的诉讼主张进行了详细分析。胡某某举证并陈述，置业公司官网发布的新闻截图显示，签署相关合同及退房协议书后，在办理入住手续前的任何时间，购房者均可无理由退房。然而，置业公司也举证了一份特别提示，其中明确指出，若购房者选择参与无理由退房，则需签署相应的退房协议书；若未签署，则视为放弃该权利，并承诺不再追究出卖人的任何责任。该提示内容以加粗字体形式呈现，意在引起购房者注意，并要求购房者在了解并同意的情况下抄录并签名确认。
胡某某称这些内容为格式条款，且置业公司未履行相应的提示或说明义务。但法院认为，胡某某的陈述与其实际抄录并签名确认的事实不符，因此不予采纳。
进一步地，胡某某在知晓无理由退房需签署相关协议书的情况下，并未提供证据证明其与置业公司签署了该协议。同时，考虑到涉案商品房买卖合同已进行信息登记备案，并办理了预售商品房抵押权预告登记，购房款也已通过贷款方式支付完毕，胡某某以无理由退房为由主张解除合同，既缺乏事实和法律依据，也不符合商事合同行为的稳定性要求，不利于维护正常的市场交易秩序，因此法院不予支持。
至于胡某某提出的置业公司在售房过程中故意隐瞒大型墓地建设的指控，胡某某除陈述外，并未向法庭提供依法或依约应由置业公司公示的涉案房屋周边“不利因素”的具体范围及法律依据。因此，胡某某主张置业公司故意隐瞒的举证不成立，其以此为由要求解除合同也缺乏《中华人民共和国民法典》中关于合同法定解除条件的有效证据，法院同样不予支持。
综上所述，河南省郑州市中原区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决驳回胡某某的诉讼请求。该判决作出后，双方当事人均未提起上诉，现该判决已正式生效。
律师点评
《中华人民共和国民法典》规定了约定解除、协商解除、法定解除三种解除权。
一、协商解除
协商解除，实质上是指合同一经具备法律效力后，合同双方经过深入的沟通与讨论，达成一致意见，进而订立一份旨在解除原有合同的协议。这种方法的核心在于，通过订立新的协议来终结先前双方之间的合同关系，从而使得基于原合同产生的所有债权债务关系得以消除。
在判定协商解除是否成立时，关键在于审查合同双方是否就解除合同达成了共同且明确的意思表示。这种意思表示既可以明确而直接地表达出来，也可以从双方的行动和态度中隐晦地推断出来；既可以在诉讼程序之外形成共识，也可以在诉讼过程中达成和解。依照意思自治的原则，合同双方在新协议中可以详细约定合同解除的具体效力、解除的时机以及解除后可能产生的后果等事项。
二、约定解除
所谓约定解除权解除，即指合同当事人事先商定，在合同履行期间，一旦出现特定的情形或事由，一方或双方均有权直接解除合同，无需再与对方进行额外的协商。
约定解除权亦可称作保留解除权。当事人可以选择在原合同中直接设定解除权条款，或者另行达成解除权的协议。这种解除权的设定，既可以在合同订立之初就予以明确，也可以在合同履行过程中根据实际需要进行补充约定。解除权可以单独赋予某一方当事人，也可以由双方共同享有。
当事人关于解除权的约定，本质上构成了一种新的合同关系，因此，在设立和行使解除权时，应当遵循民事法律行为的基本原则，以及合同成立和生效的一般法律规定。
三、法定解除
法定解除是指在合同已经具备法律约束力，但尚未履行完毕之前，一旦出现了法律规定的解除事由，当事人可以行使解除权，从而终止双方之间的权利义务关系。
在本案中，胡某某尝试依据约定解除权和法定解除权来要求解除与置业公司之间的商品房买卖合同。然而，在了解到参与无理由退房需要签署《无理由退房协议书》这一条件后，胡某某并未能提供有效证据证明其与置业公司确实签署了这一协议书。因此，胡某某与置业公司之间并未自动形成“无理由退房”的约定解除权。基于此，胡某某以置业公司“无理由退房”为理由主张解除合同，不仅缺乏充分的事实和法律依据，也违背了商事合同行为应有的稳定性原则。
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