在租赁合同有效期内，当租户因经营失策而陷入财务困境，继续执行租赁协议已无实际意义，并通过搬离租赁物业的行为来表明其不再履行合约义务时，出租人未接受此行为并拒绝终止合同。在这种情况下，承租人是否有权向法院提出解约诉讼？

允许违约方申请解除合同，是为了通过司法手段确保违约方以更公平的方式承担违约责任和弥补损失，这有助于促进市场资源的流通，降低交易成本，减少资源浪费，从而打破合同僵局，而不是为了免除或减轻违约方的责责任。

在附带的案例中，由于租户提前终止合同，导致房产需要重新进入市场进行租赁，这将产生一定的时间成本。因此，租户应对出租人提供合理的经济补偿。

律师点评——合同僵局的终止

一、合同僵局终止的适用条件

首先，必须满足以下三个条件之一：法律上或事实上无法履行，债务的标的不适合强制履行或者履行成本过高，债权人在合理期限内未提出履行要求。在这些情况下，债务人可以反驳债权人的继续履行请求。

其次，合同的目的无法实现，这意味着如果无法继续履行的只是非主要的债务，那么通常不会导致合同目的无法实现，因此无论哪一方都不能申请终止。守约方既没有法定解除权，也不能根据本款向人民法院或仲裁机构申请终止，违约方本身就没有解除权，同样也不能根据本款向人民法院或仲裁机构申请终止。

二、合同僵局终止的法律后果

首先，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。值得注意的是，这里并没有直接赋予违约方解除合同的权利，违约方只能提出申请，最终是否终止合同权利义务关系，由人民法院或仲裁机构决定。

其次，即使违约方的申请成功，合同权利义务关系被终止，也不影响违约方承担除继续履行之外的其他违约责任，特别是赔偿损失的责任。也就是说，即使法院或仲裁机构终止了合同，也并不代表对违约行为的认可，而是基于利益衡量对继续履行的否定，违约方仍需对其违约行为承担相应责任。

案情简介

在2019年5月24日，梁某明与刘某和王某玲达成了一份《商铺租赁合同》，协议内容为梁某明出租位于定远县定城镇某小区的119号房屋给刘某和王某玲，用作婚纱摄影业务。租赁期限规定为3年，从2019年8月10日开始至2022年8月9日结束。租金每年支付一次，第一年的支付日期是2019年7月10日，第二年是2020年7月10日，第三年是2021年7月10日。梁某明依照协议把房屋交给了刘某和王某玲使用，他们两人也按照合同约定，准时全额支付了第一年和第二年的租金。这个房子的所有人是梁某明和他的妻子谢某兰，对于上述事宜，谢某兰都充分了解并授权梁某明进行相关操作。

然而，在2021年6月5日，刘某和王某玲通过短信告知梁某明，他们将不再租用这个房子。对此，梁某明并未同意，而刘某和王某玲也没有再支付第三年的租金。因此，梁某明以刘某和王某玲没有按约交付第三年的租金11.1万元为违约理由起诉，要求他们继续执行合同并承担违约责任。

裁判要旨

刘某和王某玲对一审判决不服，因此提起了上诉。

安徽省滁州市中级人民法院在审理此案时认为：

1. 刘某和王某玲已经在2021年6月5日通过短信明确告知梁某明不再租赁该房屋，并且已经清空并交还了房屋钥匙，实际上也已经搬离了该房屋。这些行为表明他们不再履行租赁合同。但是，梁某明拒绝接受解除租赁合同，导致合同陷入僵局。如果不解除合同，将会导致房屋长期空置，并且承租方将在不使用房屋的情况下继续承担租金损失。从本案的具体情况看，刘某和王某玲解除租赁合同并无恶意违约，如果继续履行合同对他们是不公平的，而梁某明作为守约方拒绝解除合同也违反了诚实信用原则。合同双方应该互相尊重对方的合理期待和利益，出租人也有责任减少损失的扩大。

刘某和王某玲在一审中提出反诉，要求解除租赁合同，但一审法院未予支持，这是不当的。虽然他们未能通过起诉解除合同，但这并不是他们的过错。他们在一审中争辩说合同已经解除，并在二审中提供了相关证据。为了有效解决双方的争议，减少诉讼负担，根据公平原则和诚实信用原则，应该解除租赁合同。一审判决双方继续履行合同是不恰当的，二审应予以纠正。合同的解除日期应以一审庭审日期，即2021年9月10日为准。因此，对于刘某和王某玲上诉认为合同已解除的合理部分应予以支持，超出部分不予支持。

2. 作为承租人的刘某和王某玲在租赁合同未到期且出租人梁某明没有违约的情况下提出解除合同，这属于违约行为。鉴于合同已陷入僵局，在一定条件下应允许违约方刘某和王某玲解除合同以打破僵局，但他们应对守约方的租金损失进行赔偿。根据剩余租期、重新出租的时间及租金差异，以及承租人的过错程度等因素，赔偿标准定为4个月的租金，即租金（包括租金损失）计算至2022年1月10日止。梁某明其他超出的租金损失应由他自己承担。经过计算，刘某和王某玲应支付梁某明的租金及赔偿损失总额为：46250元（111000元/年 ÷ 12个月 × 1个月 + 111000元/年 ÷ 12个月 × 4个月）。

安徽省滁州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：

一、维持安徽省定远县人民法院（2021）皖 1125 民初5054号民事判决的第二项，即“驳回原告梁某明的其他诉讼请求”；

二、撤销安徽省定远县人民法院（2021）皖1125民初5054号民事判决的第一项，即“被告刘某、王某玲于本判决生效后十日内一次性向原告梁某明支付房屋租金人民币 11.1万元”；

三、上诉人刘某、王某玲于本判决生效后十日内一次性向被上诉人梁某明支付租金及赔偿损失合计46250元。

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