主流观点

1.业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。

2.业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。

3.业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。

4.业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。

以上观点，总结自经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例——某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案（入库编号：2023-07-2-091-001）

律师提示

一、业主委员会的准确定位
《物业管理条例》第 15条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构， 从而建立了一种业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离的管理模式。在过去单纯的业主委员会制度下，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，同时缺乏必要的监督机制，容易发生侵害大多数业主合法权益的情况。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。

二、业主的身份认定问题
根据《民法典》271条，依法享有建筑物区分所有权的权利主体是业主。

不过，在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。而且未能完成依法登记程序的原因又十分复杂，主要有：第一，建设单位尚未办理房屋所有权证，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；第二，登记往往需要一个过程，在最终完成之前，买受人无法依登记取得所有权；第三，由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。

在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

有鉴于此，《建筑物区分所有权解释》第1条第2款作出了特别规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

三、关于建筑物区分所有权的含义及建筑物区分所有权的特征
从《民法典》规定内容看，业主的建筑物区分所有权主要包括其对建筑物专有部分的所有权、对建筑区划内的专有部分以外的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

第一，业主对建筑物（包括住宅、经营性用房）专有部分有所有权，可以依法占有、使用、收益和处分，与传统民法中所有权的完整权能范围完全一致。

第二，业主对建筑区划内的共有部分享有共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。此外，建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，都属于业主共有。

第三，业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施，等等。

附：案例全文
某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案

——业主委员会对于业主共有事项和物业共同管理事项可以自己名义提起诉讼

基本案情

某小区业主委员会起诉请求：1.某房地产开发公司、某建筑公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程（包括小区内居民生活饮用水水源仍由某房地产开发公司私自挖建的深水池供应，未与城市供水管网接通；小区排水系统未与城市排水外网连通，仅靠某房地产开发公司、某建筑公司在小区内挖建的化粪池解决污水排放问题；小区至今未封闭、未安装安防监控系统；小区幼儿园至今未施工）的施工费用共计56215829.3元及逾期违约金；2.某房地产开发公司履行240户业主商品房不动产确权登记义务，向业主发放《不动产权证书》；3.某房地产开发公司承担逾期办理房地产权属证书的违约金162.92万元；4.某房地产开发公司终止未履行前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的物业费541967.4元（自2014年6月以来，某房地产开发公司收取小区业主数年物业服务费，但未签订前期物业合同，也未提供前期物业服务）；5.某房地产开发公司、某建筑公司承担某小区业主委员会委托律师费、公证费、司法鉴定费等实现债权的费用。
法院经审理查明，案涉小区由某公司和某房地产开发公司合作开发，由某建筑公司施工建设。案涉小区工程于2014年11月21日竣工并经五方验收合格，工程质保期已届满。
2020年9月，案涉小区召开第一届业主大会，成立某小区业主委员会，并向E镇人民政府备案。在该次业主大会上，业主大会授权某小区业主委员会代表案涉小区业主开展以下法律维权工作：（1）房屋不动产权证问题的维权；（2）公共配套设施不健全问题的维权；（3）开发商延期交房违约金未赔付问题的维权；（4）房屋质量存在缺陷问题的维权；（5）规范合格的物业服务问题的维权。
2019年7月13日，某建筑公司起诉某房地产开发公司、某公司，请求两公司共同支付工程款及利息，经人民法院生效判决确认，某房地产开发公司和某公司共同向某建筑公司支付工程款及利息。某公司不服申请再审，最高人民法院驳回其再审申请。2021年1月2日，某公司起诉某房地产开发公司、某建筑公司，请求两公司共同承担案涉小区办公用房质量缺陷修复所需费用和应建未建工程施工费用并支付违约金，请求某房地产开发公司履行案涉房产不动产确权登记义务并支付违约金，该案正在审理中。
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2020年12月10日作出（2020）新40民初49号民事裁定：驳回某小区业主委员会的起诉。宣判后，某小区业主委员会不服一审裁定，提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2021年3月9日作出（2021）新民终48号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。某小区业主委员会不服二审裁定，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2021年9月28日作出（2021）最高法民申3481号民事裁定：提审本案。最高人民法院于2021年12月17日作出（2021）最高法民再344号民事裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民终48号民事裁定及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2020）新40民初49号民事裁定；二、指令新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院对本案进行审理。

裁判理由

法院生效裁判认为，《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第19条第1款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》载明：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》载明：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。
1.关于某小区业主委员会的第一项诉讼请求，即请求某房地产开发公司、某建筑公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程施工费用（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、业主小区内安防监控系统安装工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）共计56215829.3元及逾期违约金。根据《民事诉讼法》（2017年修正）第119条第1款的规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。虽然某小区业主委员会并非案涉小区业主与宏基房地产公司《商品房买卖合同》的双方当事人，但是某小区业主委员会一审诉讼请求涉及案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，涉及案涉小区业主共有部分及业主共有利益，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，而是基于小区业主共有部分物权产生的法定之债。故某小区业主委员会有权代表案涉小区业主就该项诉讼请求提起诉讼。
2.关于某小区业主委员会的第二项和第三项诉讼请求，即请求某房地产开发公司履行240户业主商品房不动产权确权登记义务、向业主发放《不动产权证书》及承担逾期办理房地产权属证书违约金162.92万元。因该两项诉讼请求是基于《商品房买卖合同》而主张的，合同之债具有相对性，业主是《商品房买卖合同》的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。某小区业主委员会与《商品房买卖合同》没有直接利害关系，业主的授权不会使某小区业主委员会与《商品房买卖合同》发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。且业主委员会的诉讼权利能力只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项，该两项诉讼请求涉及的事项不属于业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作的决议超出了业主大会自身的职责和权限，也同样超出了业主委员会的职责和权限。二审法院裁定驳回某小区业主委员会针对该两项诉讼请求的起诉并无不当。
3.关于某小区业主委员会的第四项诉讼请求，即请求某房地产开发公司终止未实施前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的所谓物业费541967.4元。根据《案涉小区第一届业主大会决议》第3条第5项的规定，对于未按国家规定，履行规范合格的物业服务问题的维权，可以由某小区业主委员会代表案涉小区业主开展法律维权工作。本案中，某小区业主委员会第四项诉讼请求源于某房地产开发公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费，该事项属于业主委员会应当依法履行职责的与物业管理有关的活动，且某房地产开发公司的行为属于损害全体业主公共利益的情形，故某小区业主委员会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。
综上，对于某小区业主委员会一审诉讼请求涉及案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项的，某小区业主委员会为适格原告，一审、二审法院认定某小区业主委员会不是本案适格原告，适用法律错误，应予纠正。
房屋的所有权人为业主，业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”此外，一个物业管理区域成立一个业主大会。《物业管理条例》第9条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”如果建筑区划内业主人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，故《民法典》第277条第1款中规定，业主可以选举业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会决议的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”
因此，业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。因其没有自己独立的财产，无法承担法律责任，不具有法人资格，关于其主体资格及权利能力学界和实务上争议颇多。但是，业主委员会具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以纳入我国《民事诉讼法》规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。赋予业主委员会民事诉讼主体资格，与《物业管理条例》等法规规定业主委员会具有的独立职责相对应，为其履行职责提供了充分的司法救济，亦使业主的合法权益尤其是公共性利益能得到及时、有效的保障。
具体到本案中，某小区业主委员会因案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等问题提起诉讼，是为全体业主的公共利益以原告的身份参与诉讼，因此，不能否认该业主委员会的诉讼主体资格。但是，业主委员会的诉讼主体资格具有“限缩性”，不能突破合同相对性原则。对基于《商品房买卖合同》而主张的相关权利，应由签订《商品房买卖合同》的主体即业主作为原告来主张，某小区业主委员会不宜作为原告就该部分诉讼请求提起诉讼。

裁判要旨

业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。

关联索引

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正）第122条（本案适用的是2017年6月27日修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第119条）
《物业管理条例》（2018年3月19日修订）第15条

一审：新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2020）新40民初49号民事裁定（2020年12月10日）
二审：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民终48号民事裁定（2021年3月9日）
申请再审：最高人民法院（2021）最高法民申3481号民事裁定（2021年9月28日）
再审：最高人民法院（2021）最高法民再344号民事裁定（2021年12月17日）

 

 

 

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