在确定当事人之间的法律关系时，不应仅仅依据合同的名称、形式和条款，而应深入探究其法律关系的本质。例如，如果购房合同或回购协议表明双方的真实意图并非转移房屋所有权，而是为了资金的融通，那么双方之间的实际法律关系应被认定为民间借贷。
一、主流裁判观点
在近几年的司法实践中，法院在认定名为商品房买卖实为民间借贷的法律关系时，主要依据以下几个方面：
1.法律关系性质的认定标准
法院在认定法律关系性质时，不应受制于合同的外观与名称，而应根据当事人之间的真实意思表示和合同的实质内容来判定。即使合同形式上符合商品房买卖合同的要件，但如果实质上是为了担保借款债务，则应认定为民间借贷关系。参见：(2022)川34民终245号、(2024)川34民终1027号、(2024)川1124民初823号、(2021)川15民终2762号。
2.合同内容与交易习惯的对比
如果合同内容与日常商品房买卖的交易习惯明显不符，如房屋单价不合理、付款方式异常、合同履行情况异常等，法院倾向于认定为民间借贷关系。参见：(2024)川1124民初823号、(2021)川15民终2762号。
3.资金来源与流转
法院会审查购房款的资金来源和流转情况。如果资金来源复杂且与购房人无直接关系，或购房款实际来源于第三方借款，法院可能认定为民间借贷关系。参见：(2024)川1124民初823号。
4.合同履行情况
合同签订后，若买受人和出售人均未积极履行合同义务，如未支付余款或未交付房屋，且双方对合同的履行均怠于行使各自的权利，法院可能认定为民间借贷关系。参见：(2024)川1124民初823号。
5.当事人陈述与证据的矛盾
当事人对合同签订过程、资金来源、合同履行情况等的陈述前后矛盾，且无法提供充分证据证明其主张，法院可能认定为民间借贷关系。参见：(2021)川15民终2762号。
6.法律适用
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应当按照民间借贷法律关系审理。参见：(2022)川34民终245号、(2024)川34民终1027号、(2024)川1124民初823号、(2021)川15民终2762号。
二、律师提示
在当前我国房地产行业面临融资难题的背景下，部分房地产企业通过民间借贷来筹集开发资金。常见的做法是，房地产企业与出借人签订商品房买卖合同，并将预售备案登记作为担保。这种做法虽然缓解了融资难题，但也引发了不少纠纷，尤其是在企业无法按时还款时，双方对于他们之间真实的法律关系存在较大争议。在司法实践中，对于表面上是商品房买卖、实质上是民间借贷的法律关系，应当考虑以下几个方面：
1. 在判断名为商品房买卖、实为民间借贷的法律关系时，不应被合同的外观和名称所限制，而应基于当事人的真实意图。民事法律关系的形成依赖于双方的一致意图，这有助于明确双方的权利和义务。如果双方并无真正的房屋买卖意图，而是将房屋买卖合同作为借贷合同的担保，那么双方之间的真实法律关系应被认定为借贷关系。
对于真实意图的判断，首先，可以根据合同的措辞和相关条款，结合社会公众的一般理解进行判断。其次，应结合双方的行为性质、目的和交易习惯，依据诚信原则进行认定。
2. 要区分双方之间的真实法律关系是商品房买卖还是民间借贷，需要从商品房买卖合同的特点出发。这些特点包括：
- 双方的意图是否一致。在商品房买卖中，房地产开发企业转移房屋所有权，购房者支付房款，这是基于买卖合意的真实意图。而在以商品房买卖为名的借贷案件中，双方的真实意图是通过合同为借款提供担保，形成的是借贷关系。
- 商品房的买卖价格。在真实的买卖关系中，合同中约定的价格与购房者实际支付的价格，以及市场价格和官方参考价格大致相符。而在以买卖为名的借贷关系中，实际支付的价格通常低于市场价格。
- 双方的资金流动。在买卖关系中，购房者支付房款后，通常不会有其他资金往来，资金流动是单向的。而在以买卖为担保的借贷关系中，资金流动是双向的，购房者支付款项后，企业会定期支付利息。
- 购房者是否实际占有房屋。在买卖关系中，房屋符合交付条件时，企业会交付房屋，购房者会实际占有。而在以买卖为担保的借贷关系中，房屋通常不会实际交付。
- 是否存在回购条款。在买卖关系中，官方备案的合同不会包含回购条款。而在以买卖为担保的借贷关系中，双方通常会签订回购协议或在补充协议中设置回购条款，赋予借款人回购权，若不能按时还款，则需支付回购款，以此作为出借人的救济手段，促使借款人及时还款。
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