特定建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所的所有权归属问题如果不明确，很容易导致业主与建设单位、业主与物业服务企业、业主之间产生矛盾。

我国《民法典》规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所作为建筑物的附属设施，以归全体业主共有为基本原则，以归国家或者特定个别业主所有为例外。

那么，开发商将自有房产移交物业公司用作物业服务用房后，还能要求返还吗？

下述案例中，开发商将自有房产移交给物业服务企业，而物业服务企业一直用作物业用房来使用，则房产的性质应当认定为物业服务用房，属于业主共有，开发商不能再基于所有权要求返还。

基本案情

某投资公司作为某小区的开发商，长期负责该小区的开发与运营。自2006年3月起至2022年3月，某物业公司一直为该小区提供全面的物业管理服务。根据小区原规划，物业服务用房应为100平方米，但实际上原有共用管理用房仅为80.38平方米。某投资公司为了完善服务设施，决定将登记在其名下的一层会所的90.79平方米车库进行改造，最终改造成61平方米的物业服务用房。在2006年3月某物业公司进驻小区时，该公司同时接收了原有的共用管理用房和改造后的物业服务用房，并持续将其作为物业服务用房使用。

然而，某投资公司现在以车库的所有权人身份，向某物业公司及其法定代表人黄某隆提出要求，希望他们腾退车库。同时，投资公司还提出，由于物业公司未经其同意擅自将车库改造成物业服务用房并占有使用，应支付相应的占用费。对此，某物业公司回应称，车库是由某投资公司改造后移交给物业公司的，因此他们是有权占有。而且，该车库一直作为物业服务用房，属于业主共有，即使车库登记在开发商名下，也应视为某小区全体业主所有。因此，某投资公司无权要求返还车库和支付占有使用费。

裁判要旨

某物业公司与黄某隆因不服一审判决，遂提出上诉。广东省珠海市中级人民法院经过审慎审理，得出了以下结论：

首先，关于某物业公司是否擅自对涉案车库进行了改造并占有使用的问题。某投资公司作为涉案小区的开发商，同时又是将物业服务用房交付给某物业公司的主体，本应承担举证责任证明车库改造和使用的情况。然而，某投资公司虽主张某物业公司于2006年3月擅自改造涉案车库并占用，却未能提供任何证据支持其主张。值得注意的是，自某物业公司2006年3月入驻小区至某投资公司2021年4月30日发出《撤场通知书》长达十五年间，某投资公司也从未对某物业公司的改造使用行为提出过异议或交涉，因此应承担举证不能的责任。

其次，关于某物业公司和黄某隆是否应向某投资公司返还涉案车库并支付占有使用费的问题。依据《物业管理条例》的规定，开发商有义务在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。本案中，涉案小区规划的物业服务用房面积为100平方米，而原有物业服务用房面积仅为80.38平方米，显然不符合规划要求。某投资公司虽主张涉案车库为其所有，并要求某物业公司返还，但未能证明物业服务用房的规划变更情况。此外，物业管理法规并未禁止开发商提供超过规划或法定标准面积的物业服务用房，这符合物业服务用房的服务属性和小区业主的公共利益。

某物业公司自入驻小区以来，一直将原有共用管理房和车库改造后的用房作为物业服务用房使用，为小区业主提供服务。某投资公司未能证明某物业公司改变了这些用房的用途，因此涉案车库某物业公司实际使用部分的性质应认定为物业服务用房。考虑到物业服务用房对于小区管理的重要性，以及维护社会和谐稳定和业主福祉的需要，某投资公司要求某物业公司腾退、返还涉案车库的主张是不合理且不诚信的，二审法院不予支持。同时，某投资公司主张某物业公司及其法定代表人黄某隆支付占有使用费的请求，亦无充分理据，二审法院同样不予支持。

综上，广东省珠海市中级人民法院依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，作出如下判决：一、撤销一审民事判决；二、驳回某投资公司的诉讼请求。

法律评析

一、物业服务用房的性质

物业服务用房是专为物业服务企业所设置的建筑，用于其开展各类物业服务活动。

在《物业管理条例》的第30条中，明确规定了建设单位有义务在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。此外，该条例的第27条还强调，业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权或使用权，是不允许建设单位擅自处分的。

一般而言，物业服务用房是由物业服务企业基于与业主签订的物业管理服务合同来享有其占有与使用的权利。这意味着，物业服务企业在使用该用房时，必须严格遵守合同的约定，并且不得擅自改变其用途。

然而，在司法实践中，我们常常遇到一些情况。比如，建设单位在将物业、财产移交给自己控制的物业服务企业管理时，也会同时移交部分房产供其使用或经营。但当业主委员会成立，新的物业服务企业准备接管时，建设单位或原物业服务企业往往会对这部分房产主张所有权，从而引发纠纷。

在处理这类纠纷时，对于争议房产的权属，我们需要根据具体情况进行区分。如果房产是作为经营性用途移交，并且实际上也一直用于此目的，那么它不能被认定为物业服务用房。反之，如果房产是作为物业服务用房移交，或者虽然未明确其用途但长期被用作物业服务用房，那么它应被认定为物业服务用房。

二、建筑区划内的公用设施、物业服务用房以及其他公共场所， 作为建筑物的附属设施，由全体业主享有法定共有权

共有物业，指的是除去专有部分及其附属物之外，由所有业主共同拥有所有权的那部分建筑物及其附属设施。这些共有物业的存在，主要是因为它们是住宅、经营性用房等建筑区划内不可或缺的配套设施，是业主正常使用住宅所必需的条件。它们通常无法独立成为任何业主的专有部分及其附属物。在建筑区划内，共有物业主要包括共有配套设施和共有基地。其中，共有配套设施特指那些与建筑区划内的建设和使用密不可分的、依法必须建设的设施，其建设费用通常已分摊至各住房的售价中，因此全体业主对其享有共有权。

具体到建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，它们在结构上和使用上均表现出共有部分的非独立性，同时在功能上也体现出对全体业主的公共性和非排他使用性。因此，除了某些特殊情况外，只要是按照建筑规划建设的这些设施，业主都应当对其享有共有权。

换言之，之所以法律规定建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房为业主共有，是因为这些配套设施是建筑区划内环境配套服务的必要组成部分，是确保建筑物得以合理利用、正常发挥功能所必需的。

在本案中，开发商将自有房产移交给物业服务企业，而该企业长期将其作为物业用房使用。因此，该房产的性质应被认定为物业服务用房，属于业主共有。开发商不能再基于其所有权要求返还该房产。

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