成都房产律师:房屋买卖合同纠纷中,当心你的回复符合“默示”的行为特征

默示,作为一种意思表示作出方式,如果缺乏一定的外在条件限制,或者不是局限于特定情况,将导致当事人无法充分表达内在意思,容易在意思沟通上产生误解和歧义。

下述案例中,邓某辉向曹某回复“见到钱,再撤网签”,该意思表示到达后,曹某积极寻找下家,于6月14日与新买家签订合同,该行为特征符合默示方式,行为作出时为双方解除合同时间。

基本案情

2021年1月24日,曹某与刘某鹏作为出卖人,与买受人邓某辉在房地产经纪公司的协助下,签订了一份购房合同。合同中明确约定,邓某辉将购买指定的房屋。直至案发前,邓某辉已向曹某和刘某鹏支付了购房款共计138万元,其中包含了8万元的定金。双方于2021年3月11日顺利完成了网签手续。

然而,在2021年6月3日,当房地产经纪公司组织双方就税费负担问题进行协商时,邓某辉突然提出,由于还款压力较大,他不再打算购买此房屋,希望能退回已支付的款项。对此,曹某与刘某鹏表示反对,他们认为如果邓某辉要退款,那么应该支付相应的违约金。由于双方在这个问题上无法达成共识,协商陷入了僵局。

到了6月4日,曹某和刘某鹏通过房地产经纪公司的工作人员表示,他们愿意解除合同,并放弃对邓某辉的违约金要求。随后,工作人员刘某向邓某辉转达了这一意愿,邓某辉表示同意解除合同,但双方在退款时间上仍未能达成一致。

在6月9日,曹某通过微信与邓某辉取得联系,他提出希望在端午假期前完成撤销网签的手续,并承诺一旦找到合适的买家,就会立即退还邓某辉的房款。邓某辉回复称,他希望在看到新买家支付款项后,再办理撤销网签的手续。曹某和刘某鹏在收到这一回复后,开始委托中介公司寻找新的买家,并在6月14日与新的买受人成功签订了房屋买卖合同。

关于税费问题,合同中有明确规定:在房屋过户时所产生的增值税和个人所得税由甲方自愿承担;而契税和测绘费则由乙方自愿支付。若因某一方未按约定缴纳相关税费而导致交易无法继续,该方应承担相应的违约责任。然而,房地产经纪公司的工作人员王某南透露,在双方签订合同时,曾口头约定,由于案涉房屋的产权证持有时间不满两年,如果在交易过程中相关行政主管机关无法查到房屋的原值,那么曹某和刘某鹏应缴纳的1%个人所得税将由邓某辉承担。而如果查到了房屋原值,出卖人需要缴纳的个人所得税则是交易价值与房屋原值差额的20%。由于税费可能过高,三方曾达成共识,若发生这种情况,则合同可以无责解除。在合同履行过程中,不动产登记中心确实查到了案涉房屋的原值,为15万元。曹某和刘某鹏对此口头约定表示认可,并强调他们原定的208万元房款是净得金额。然而,邓某辉却否认双方曾有过这样的约定。

裁判要旨

北京市密云区人民法院经过审理后认定:首先,原被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》系基于真实意愿达成,内容亦不违背法律与行政法规的强制性条款,故该合同合法有效。本案的核心争议在于双方是否就解除合同达成了共识。

本院审查认为,尽管双方在6月3日的协商中未能就解除合同达成一致,但在6月4日,曹某、刘某鹏提出在不追究违约金的前提下退还房款,邓某辉对此表示同意。此时,双方虽未就退款及撤销网签的具体安排形成共识,但解除合同的意思表示已然明确。随后,在6月9日,邓某辉提出了具体的退款与撤网签方案,曹某、刘某鹏于6月14日依据此方案与新买家完成了签约,这一行为可视为对邓某辉方案的默示认可。至此,双方不仅就解除合同达成一致,而且对合同解除后的相关安排也形成了共识。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条,依法成立的合同自成立时生效,因此本院确认双方间的房屋买卖合同于2021年6月14日正式解除。

本院注意到,邓某辉在表示同意解除合同后,于6月19日又提出不再解除合同的要求,但这一时间节点已不符合关于撤回或撤销意思表示的法定时间限制。因此,邓某辉于6月19日提出的不再解除合同之主张,不具备法律上的效力,其要求继续履行合同的答辩意见,本院不予采纳。

合同解除后,尚未履行的部分自然终止,已履行的部分则应根据实际情况和合同性质进行处理。本案中,邓某辉已支付部分房款,双方亦完成了网签手续。因此,对于邓某辉要求曹某、刘某鹏退还购房款,以及曹某、刘某鹏要求邓某辉协助办理网签注销手续的请求,本院均予支持。

至于邓某辉提出的反诉请求,要求曹某、刘某鹏支付违约金,鉴于双方系基于协议解除合同,而非因某方违约导致,故该项请求本院不予采纳。同时,关于税费承担问题,因双方合同尚未进入交纳税费阶段,且没有证据表明系曹某、刘某鹏违反税费约定导致合同解除,故邓某辉要求支付违约金的反诉请求,本院亦不予支持。

综上所述,北京市密云区人民法院依据《中华人民共和国民法典》第一百三十七条、第一百四十一条、第四百七十七条、第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、确认原告(反诉被告)曹某、刘某鹏与被告(反诉原告)邓某辉于2021年1月24日签订的《北京市存量房买卖合同》于2021年6月14日正式解除;

二、原告(反诉被告)曹某、刘某鹏应自本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)邓某辉购房款138万元;

三、被告(反诉原告)邓某辉在收到原告(反诉被告)曹某、刘某鹏返还的购房款之日起十日内,应协助原告(反诉被告)曹某、刘某鹏办理某小区301房屋的网上签约信息注销手续;

四、驳回原告(反诉被告)曹某、刘某鹏的其他诉讼请求;

五、驳回被告(反诉原告)邓某辉的其他反诉请求。

判决作出后,双方当事人均未提起上诉,本判决现已发生法律效力。

律师点评

意思表示作为民事法律行为的核心要素,必须以某种可为他人辨识、理解的方式展现出来。《民法典》第140条规定了三种意思表示的作出方式。

一、明示

明示,顾名思义,即为清晰、明确地表达某种意图或意愿。它涵盖了口头和书面两种形式,旨在积极展现行为人的真实意思。简言之,明示便是通过可直接呈现内容的方式,无论是口头还是书面,来传达意思。

口头明示,即借助语言交流直接表达个人意图。这种方式简洁快捷,便于即时沟通。然而,其不足之处在于,当发生争议时,难以确凿地证明当事人确实表达了某种意思,因为口头表达往往缺乏直接证据。

书面明示,则是通过文字形式将意图或意愿记录在某种媒介上,如纸张等。这种方式不仅具有明确的记载性,还可以长期保存,供日后查证。书面明示的媒介不仅限于纸张,也可以是其他能够承载文字信息的载体。

二、默示

默示,与明示相对,指的是除口头和书面以外的其他方式积极地传达意图或意愿。其核心在于通过实际行动将内心意思对外展现出来。

在《民法典》中,有多项条款涉及默示的意思表示方式。例如,第152条第1款第3项中提到的“以自己的行为表明放弃撤销权”,以及第484条第2款中所述的“承诺不需要通知的,根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”,这些都是默示方式在法律规定中的具体应用。

与明示相比,默示的特点在于“行而不言”,即通过行为而非言语来表达意思。与消极的沉默不同,默示强调的是行为人积极采取他人能够辨识或理解的行为,而不是被动地无所作为。这种方式在某些情境下更为灵活和实用,能够有效地传达出行为人的真实意图。

三、沉默

明示和默示,作为意思表示的两种基本形式,都能有效地将表意人的内心想法展现给外界,从而达成有效的沟通。而沉默,则是指一种不言语、无作为的状态,它无法传递任何信息。在日常生活中,当一个人保持完全沉默时,他的内心想法是无法被外界所知晓的。从意思表示的构成角度来看,若要在法律上产生预期的后果,那么这种意思必须能够被清晰地表达出来。在沉默的状态下,由于没有任何的表达,因此无法构成有效的意思表示,更不用说确定其具体的表达方式了。

在本案中,邓某辉回复曹某“见到钱,再撤网签”这一意思表示后,曹某积极行动,迅速找到了新的买家,并在6月14日与之签订了合同。曹某的这一行为,虽然并未用言语直接表达,但其行动本身已充分表明了他对解除合同的同意,这符合默示的特点。因此,曹某的这一行为可以被视为是在双方解除合同的时间点,以默示的方式作出了意思表示。

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