部分房地产开发企业在商品房预售中，通过与买受人另行签订补充协议， 设置免除或减轻自身责任、加重买受人责任的格式条款，追求自身利益的最大化，尤为常见的系对买受人的同一违约行为约定多重违约金。双方发生争议后， 买受人通常主张该条款对其不发生效力或无效。

下述案例中，关于房屋使用费的格式条款导致双方权利义务关系过于失衡、违背了格式条款提供方公平确定双方权利义务关系的原则，系属格式条款提供方不合理地加重对方责任，该条款无效。

基本案情

在2014年4月18日，置业公司与陈某签订了一份名为《北京市商品房预售合同》的协议，我们将其简称为《预售合同》。按照这份合同，陈某决定通过商业按揭贷款的方式，从置业公司购买一处房产，我们称之为案涉房屋，其总价值定为1848747元。

这份《预售合同》明确规定了双方的权利和义务。如果陈某未能按期向贷款银行偿还贷款，导致置业公司为其代偿了到期的贷款本息及违约金，那么陈某需要向置业公司支付所有的代偿款项以及代垫期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算），并且需要按日支付全部款项的万分之五作为违约金。如果陈某的逾期行为导致贷款银行提前终止贷款合同，置业公司有权解除《预售合同》及其附件。若因陈某的原因导致《预售合同》被解除，陈某还需从房屋交付之日起，按月向置业公司支付合同总价款的1%作为房屋使用费，并支付相当于房屋总价款15%的解除合同违约金，以及每日按房屋总价款万分之二计算的迟延腾退赔偿金。

合同签订后，陈某按约支付了首付款，并在2018年2月12日接收了房屋。然而，根据(2018)京0106民初37905号民事判决书，陈某及其共同借款人于某未能按时偿还贷款银行的借款，导致置业公司需承担连带保证责任，并最终代替陈某、于某向贷款银行支付了贷款本息共计896382.99元。

置业公司因此提起诉讼，要求陈某、于某：(1)解除双方签订的《预售合同》；(2)协助办理房屋的网上签约注销手续；(3)腾空并恢复房屋原状，支付自2020年11月15日起至实际腾退之日止的延迟腾退赔偿金（以总房款为基数，按每日万分之二计算）；(4)按每月总房款1%的标准，支付自2018年2月起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；(5)支付合同解除违约金277312.05元；(6)支付交易税费101818.81元；(7)支付代偿款913588.99元，并支付自2020年5月9日起至实际支付之日止的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；(8)以913588.99元为基数，按每日万分之五支付自2020年5月9日起至实际还款之日止的违约金；(9)承担本案的诉讼费及保全费用。

面对置业公司的诉讼，陈某、于某提出反诉，要求置业公司：(1)返还已支付的首付款928747元、贷款92万元以及面差款2504元；(2)支付因延迟交房而产生的违约金23200元；(3)返还代收的契税55533.95元。

案件焦点

《预售合同》中对买受人的同一违约行为约定了多重违约金，其中关于房屋使用费的约定是否属于格式条款及其效力认定。

裁判要旨

北京市顺义区人民法院经过审理，认定《预售合同》系双方真实意愿的体现，且未违反法律规定，因此判定其为合法有效的合同。由于陈某、于某未能按期偿还银行贷款本息，导致合同解除，他们应返还房屋并支付占有使用费。同时，根据合同约定，他们还需支付因未能按期偿还贷款本息而产生的违约金、解除合同违约金以及延迟腾退赔偿金。法院在综合考虑置业公司的实际损失后，对违约金数额进行了适当调整。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，北京市顺义区人民法院作出如下判决：

一、确认置业公司与陈某、于某于2014年4月18日签订的《预售合同》于2021年1月27日正式解除；

二、陈某、于某须在判决生效之日起十日内配合置业公司办理房屋的网上签约注销手续；

三、陈某、于某须在判决生效之日起十五日内将房屋交还置业公司，并恢复其原状；

四、陈某、于某应在判决生效之日起七日内支付置业公司自2018年2月12日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费，按每月18487.47元的标准计算；

五、陈某、于某应支付置业公司解除合同违约金、因未按期偿还贷款本息产生的违约金以及延迟腾退赔偿金，共计30万元，于判决生效之日起七日内支付；

六、置业公司应在判决生效之日起七日内退还陈某、于某购房款905810.74元，该金额已扣除置业公司垫付的913588.99元及其产生的利息31851.27元；

七、置业公司应支付陈某、于某契税55533.95元，于判决生效之日起七日内支付；

八、驳回置业公司的其他诉讼请求；

九、驳回陈某、于某的其他反诉请求。

然而，陈某、于某对一审判决持有异议，遂提起上诉。北京市第三中级人民法院在审理后认为，关于房屋使用费的条款是置业公司为了重复使用而预先拟定的，未与买受人协商，且在签订合同时未就相关条款向买受人履行提示或说明义务。此外，该条款规定的费用支付标准明显高于市场上同类房屋的租赁价格，这无疑加重了买受人的负担。鉴于置业公司在买受人收房前已收取全额购房款，且买受人在合同解除前有权基于合同占有使用房屋，因此从房屋交付之日起计算房屋使用费并不合理。买受人主张上述条款为格式条款，并请求法院不依据此条款认定占有使用费，法院对此予以支持。对于一审判决中陈某、于某应支付置业公司的合同解除违约金、未按期偿还贷款本息导致的违约金及延迟腾退赔偿金共计30万元的部分，二审法院认为并无不当，因此维持原判。

最终，北京市第三中级人民法院依据《中华人民共和国民法典》的相关条款及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，作出如下判决：

一、维持北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初1517号民事判决的第一、二、三、五、六、七项；

二、撤销北京市顺义区人民法院(2021)京0113民初1517号民事判决的第四、八、九项；

三、驳回置业公司的其他诉讼请求；

四、驳回陈某、于某的其他反诉请求。

律师点评

一、不合理免除或减轻已方责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效

涉及“免除或减轻己方责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的格式条款，无疑是影响双方权益的重要内容。依据《民法典》第496条之规定，当格式条款的提供者未尽到明确的提示与说明责任时，另一方有权主张这些条款不应成为合同的有效组成部分。既然这些条款不被视为合同内容，那么自然无需进一步探讨其合同效力问题。

格式条款的应用范围广泛，涉及情况复杂多样。在实践中，有些格式条款虽然包含“免除或减轻责任、加重对方责任、限制对方权利”的内容，但综合考量交易性质及双方承担的风险，这些条款若未超出合理范围，未违反公平原则，则不应轻率认定其无效。因此，判断格式条款的效力应基于其合理性及其他可能的无效情形。若条款合理且无其他无效因素，则该条款有效；反之，若条款不合理，则视为无效。

二、应将“与对方有重大利害关系的条款”限制在“异常条款”

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第10条，最高人民法院明确指出，应将“与对方有重大利害关系的条款”限定在“异常条款”的范畴内。从民法典中列举的“免除或减轻其责任”作为需特别提示的条款来看，此类异常条款还应涵盖“排除或限制对方权利”的条款。因为民法典第497条明确规定，当格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或排除对方主要权利时，这些格式条款将被视为无效。因此，即便是格式条款合理地排除了或限制了对方的权利，也应当引起对方的注意，否则，这些条款将不被视为合同的有效内容。

在本案中，出卖人设置的格式条款规定，如果因买受人原因导致合同解除，买受人在支付多重违约金的同时，还需额外支付从房屋交付之日起的使用费。然而，对于出卖人占有购房款期间的利息，却并未约定返还。这种约定使得双方的给付与对待给付之间明显缺乏等值性。

考虑到买受人在合同解除前基于合同有权占有和使用房屋，该条款规定从房屋交付之日起计算房屋使用费的做法显然有失公平。此外，所约定的房屋使用费标准远远超过了案涉房屋的市场租赁价格。综合这些因素，该格式条款导致了双方权利义务关系的严重失衡，违反了格式条款提供方应当公平确定双方权利义务关系的原则。因此，该条款属于格式条款提供方不合理地加重对方责任的情形，应认定为无效。

©版权声明，本文由吴丛江律师|注会 税务师（联系方式：微信号Wucongjiang-lawyer）原创，首发于其个人网站。
原创不易，如有帮助，请多转发支持，转载请注明：https://wucongjiang.com/186/。