近年来，随着广大人民群众法律意识和经济水平的不断提升，基于自身法律意识的变化和其他因素的影响，将房地产开发商在履行合同时的瑕疵作为违约条件解除合同诉至法院的案件不断增多。
在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量多项因素来确定。房屋买卖合同纠纷中，约定的解除条件成就时，合同必然解除吗？
下述案例中，唐某荣、滕某英已实际接房，并不存在合同目的不能实现的情形，故被告逾期办理产权登记的违约行为应认定为 “轻微违约”而非“根本违约”，法官根据现有双方证据和法庭抗辩情况，确认本案合同约定已经成就的解除条件并未导致合同目的不能实现，唐某荣、滕某英主张的诉讼请求不应得到支持。
基本案情
在2015年10月10日，唐某荣与滕某英作为乙方，与一家房地产公司（作为甲方）共同签署了一份《商品房购销合同》及其补充协议。根据此合同，乙方同意购买甲方开发的G59号商业用房，该房产占地面积为11平方米。双方商定的单价为每平方米23690.45元，因此，房屋的总价为260595元。合同中还详细规定了产权登记的具体事宜，以及因逾期办理相关手续而应承担的违约责任等双方的权利和义务。
在合同签订之后，唐某荣与滕某英按照约定向房地产公司支付了全额购房款，并在2018年6月11日完成了涉案房屋的接收手续。接收房屋后，他们进行了装修，并投入使用，还将其出租。目前，该商铺已由唐某荣与滕某英从承租人处收回。
然而，到了2020年6月18日，尽管房地产公司向唐某荣与滕某英退还了涉案房屋的办证工本费550元及代办费600元，但至今仍未按照约定向产权登记机关提交办理产权登记的相关手续。因此，唐某荣与滕某英提出了要求退还已支付的款项，并要求房地产公司按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付相应的利息。不过，房地产公司对此表示了反对，不同意唐某荣与滕某英提出的全部诉讼请求。
案件焦点
1.涉案合同约定的解除条件是否成就；
2.涉案合同应否解除。
裁判要旨
云南省昆明市呈贡区人民法院对一起涉及商品房购销合同纠纷的案件进行了审理。首先，关于合同约定的解除条件是否成就的问题，法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议具备法律效力，对双方均有法律约束力。按照合同第十二条的约定，被告应在原告接房之日起的180个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，逾期超过此期限，原告有权解除合同。然而，被告至今仍未提交相关手续，已满足合同约定的解除条件。
对于被告提出的抗辩理由，即需完成土地征转用手续后才具备办理产权登记的条件，法院认为，这是开发商应尽的义务，并在签订合同时应当预见到的。政府部门完成土地征转用手续的期限不能免除开发商对买受人应承担的义务。因此，法院对被告的抗辩意见不予采纳。
同时，被告还提出已将办证所需登记费退还给原告，不具备追究违约责任的前提。但法院认为，即使需要缴纳该费用，原告也可以直接向产权登记机关提交或由被告通知原告补交，被告未能证明是原告的原因导致不能办证。因此，被告的主张不能成立。
关于合同是否应解除的问题，法院认为，尽管合同约定的解除条件已成就，但还需考虑违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现。本案中，原告的主要合同目的即占有、使用、收益涉案房屋已实现，且商铺已具备办理不动产登记的条件。被告虽逾期提交相关手续，但并非主观恶意或重大过错，且没有证据显示被告存在其他重大违约行为。此外，解除合同会导致不必要的矛盾和损失，不利于维护交易安全和稳定。因此，法院认为不应解除合同。
综上所述，云南省昆明市呈贡区人民法院根据相关法律规定，判决驳回原告唐某荣、滕某英的全部诉讼请求。原告不服一审判决提出上诉，云南省昆明市中级人民法院经审理后，维持了原判。
律师点评
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的相关规定，当合同约定的解除条件达成时，守约方若以此为由请求解除合同，人民法院需审慎评估违约方的违约程度是否轻微且未影响守约方合同目的的实现。根据诚实信用原则，若违约程度轻微且不影响合同目的，人民法院将不予支持守约方的解除请求；反之，则依法支持。
在判断解除条件是否成就时，我们不应机械地仅依据合同条款，而应结合诚实信用原则，综合考虑以下因素：
首先，需评估违约方的过错程度。尽管合同法采取严格责任原则，过错在判断违约时并非关键，但在审查解除条件时，过错程度仍具重要意义。若违约仅是轻微过失，通常不宜认定解除条件成就。
其次，需分析违约行为的形态。若合同中有诸如“任何一方违约，对方即有权解除合同”的宽泛约定，我们应合理限制违约行为的范畴，避免轻微违约导致合同解除。若解除条件针对重大违约行为，如拒绝履行，则认定较为直接；若针对附随义务，则认定时应更为谨慎。
最后，需考虑违约行为的后果。若违约方已履行主要合同义务，仅存在轻微违约，且不影响合同目的实现，则不宜轻易认定解除条件成就。
本案中，唐某荣、滕某英已实际接收房屋，合同目的显然已实现。因此，被告逾期办理产权登记的违约行为应视为轻微违约，而非根本违约。基于诚实信用原则及鼓励交易的原则，不宜轻易否定已生效且大部分履行的合同。根据现有证据和抗辩情况，本案中的解除条件虽成就，但并未导致合同目的无法实现，故唐某荣、滕某英的解除请求不应得到支持。
©版权声明，本文由吴丛江律师|注会 税务师（联系方式：微信号Wucongjiang-lawyer）原创，首发于其个人网站。
原创不易，如有帮助，请多转发支持，转载请注明：https://wucongjiang.com/191/。