出卖方通过出售商品房获取相应对价是其参与交易的初衷，也是其实现收益的来源，无法兑现购房款的买卖合同于出卖方而言几乎毫无意义。买受人作为负有金钱给付义务的一方，若不能准确、有效、及时地履行付款义务，将会对出卖方利益造成极大程度的直接损害。

下述案例中，买受人迟延支付购房款，经催告后合理期限内仍未履行， 当事人一方可以解除合同并主张违约金。

基本案情

2020年6月6日，康某昕与王某以及营销策划公司作为中介，共同签署了一份《房屋买卖居间服务合同》。依据该合同，康某昕作为卖方，决定将其在西宁市城中区所拥有的1244室，一套面积为125.77平方米、位于24层的房产（总楼层为25层）出售给买方王某。双方同意整套房屋计价，并确定成交总价为1021200元。在付款方式上，双方约定王某在合同签订时向康某昕支付10万元作为定金，随后在2020年7月7日支付首付款40万元，至2020年12月30日再支付余款35万元。而余款171200元的支付日期则依据补充协议进行确定。同时，双方对房屋的交付时间进行了明确，约定为2020年6月15日，并规定了相关的违约责任。

同日，康某昕与王某还签订了一份《关于1244号房屋买卖的补充协议》。鉴于该房屋尚未取得不动产证，双方约定将房屋总成交价款中的171200元作为过户押金，待双方完成过户时再进行支付。此外，该协议还就房屋的过户时间以及中介方的职责进行了详细规定。

2020年8月21日，康某昕与王某又签订了一份《协议书》，明确王某应支付的首付款中剩余的20万元应在8月30日前付清，并额外增加5万元在9月7日前支付。若未能按时支付，康某昕有权要求违约方支付成交价格20%的违约金。此外，王某还需向康某昕支付四个月的房贷共计11200元，此款项也需在9月7日前支付。

2020年9月8日，双方再次签订一份《协议书》，约定王某应在9月8日下午5点前支付剩余的20万元首付款，并额外支付5万元作为办理房产证的费用，同时补付12100元的房贷。若次日仍未能支付，王某需支付成交价20%的违约金。

康某昕在2020年6月13日已将涉案房屋的钥匙交付给王某。至开庭时，王某总计向康某昕支付了32万元的购房款。康某昕因两次诉讼支付了律师代理费2万元，而王某则为此次诉讼支付了律师代理费1.5万元。据康某昕提供的信息，同小区的二居室房屋租金均价为每月2280元。

因双方合同履行出现问题，康某昕于2020年10月10日向法院提起诉讼，对王某提出以下诉讼请求：一是解除双方签订的合同；二是要求王某支付违约金20.4万元；三是要求王某支付其律师费1万元；四是本案的诉讼费用由王某承担。

裁判要旨

青海省西宁市城中区人民法院经过审理后认为：康某昕与王某及营销策划公司所签订的《房屋买卖居间服务合同》系三方真实意愿的表达，内容不违反法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效。各方均应按合同约定行使权利并履行各自的义务。鉴于王某未按约定时间支付购房款给康某昕，康某昕提出解除合同，王某亦反诉要求解除合同，同时第三人营销策划公司亦表示同意解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款的规定，当事人协商一致可以解除合同。因此，本院对康某昕和王某要求解除三方于2020年6月6日签订的《房屋买卖居间服务合同》的诉讼请求予以支持。

由于合同已经解除，康某昕请求王某腾退位于西宁市城中区1244室的房屋，本院对此项诉讼请求亦予以支持。

关于康某昕要求王某支付违约金204240元的诉讼请求，因王某未按照合同约定的时间付款，且经我院先前判决后仍未履行剩余房款的支付义务，王某虽在庭审中以房屋存在渗水问题为由抗辩，但根据我院先前判决及庭审记录，王某在之前并未提及房屋渗水情况，并表达了继续履行合同的意愿。因此，本院对王某的抗辩理由不予采纳，王某应向康某昕承担违约责任。考虑到王某逾期付款给康某昕造成的实际经济损失，本院酌定王某按照余款35万元的10%支付康某昕违约金35000元。

对于康某昕要求王某承担律师费2万元的诉讼请求，鉴于其中一张律师代理费发票已在我院先前案件中进行了裁判，故本次诉讼所产生的律师费1万元应由王某承担。关于康某昕要求王某支付房屋占用期间的租金，本院参考同地段同户型房屋月租金均价，酌定按1800元/月计算，王某应支付康某昕自2020年6月13日至2021年1月12日的房屋占用费12600元，并自2021年1月13日起支付至实际腾退之日止。

关于王某要求康某昕返还购房款32万元的诉讼请求，因合同已解除，康某昕应返还王某已支付的购房款32万元。

对于王某要求康某昕支付违约赔偿金32000元的诉讼请求，由于双方签订的合同及协议中明确规定了购房款支付时间及违约金的承担方式，王某未能按约及时足额支付购房款，并试图通过变更支付方式但未得到康某昕同意，故本院对王某的此项诉讼请求不予支持。对于王某要求康某昕承担律师费15000元的诉讼请求，鉴于康某昕并非本案违约方，本院亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：

一、解除康某昕与王某、营销策划公司于2020年6月6日签订的《房屋买卖居间服务合同》；

二、王某于本判决生效之日起十日内腾退位于西宁市城中区1244室的房屋；

三、王某于本判决生效之日起十日内支付康某昕违约金35000元、律师费10000元，并支付自2020年6月13日至2021年1月12日的房屋占用费12600元，自2021年1月13日起至实际腾退之日止的房屋占用费按每月1800元计算；

四、康某昕于本判决生效之日起十日内返还王某购房款320000元；

五、驳回王某的其他反诉请求。

律师点评

一、“迟延履行主要债务经催告后仍未履行”的适用

适用时，必须同时符合以下三个条件：

首先，必须出现迟延履行情况。这里的迟延履行特指合同中的某项债务已到履行期限，且债务人并未有正当理由，却未在约定或法定的时限内完成履行。

其次，迟延的债务必须是合同中的主要债务。主要债务通常指的是合同中规定的主要支付义务，或是对于达成合同目标而言至关重要的义务。

最后，即使在催告之后，债务人也未能在合理的时间内完成履行。

通常情况下，履行期限的延迟并不会对实现合同目标产生根本性影响。即使债务人延迟履行了主要债务，债权人通常也只是遭受有限度的损失，并不会因此导致合同目标无法实现。因此，法律规定，在此类情况下，债权人不能立即解除合同，而应先向债务人发出催告，要求其履行合同。催告的主要目的是为债务人设定一个明确的宽限期，并明确解除合同的条件。若债务人在这个宽限期结束后仍未履行，那么债权人就有权解除合同。

二、“《商品房买卖合同解释》第11条”的适用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确指出，依据民法典第五百六十三条的条款，当出卖人未能按期交付房屋，或者买受人未能按期支付购房款时，若经过催告并在三个月的合理期限内仍未履行，则解除权人有权要求解除合同，除非当事人之间有其他的特别约定。

在没有法律明文规定或当事人特殊约定的情况下，经对方催告后，解除权的行使期限为三个月，这被视为一个合理的期限。若对方未进行催告，解除权人则自知晓或应当知晓解除事由之日起一年内享有行使解除权的权利。若在此期限内未行使，解除权将失效。

依据此条规定，若房屋出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款，另一方在满足以下条件时，有权解除合同：

首先，需有一方未按时履行义务，出卖人的延迟主要体现在房屋交付上，而买受人的延迟则主要反映在购房款的支付上。

其次，非违约方必须发出催告。考虑到可能存在多种原因导致当事人延迟履行，如买受人因疏忽而错过付款期限，此时若允许出卖人未经催告即解除合同，对买受人来说显然有失公平。因此，法律规定出卖人行使解除权前必须先进行催告。

再次，违约方在接收到催告后，若在三个月的合理期限内仍未履行其义务，那么非违约方有权解除合同。这一合理期限的设置，旨在为违约方提供足够的时间来准备并完成其履约义务。

最后，解除权的行使必须在法律规定的期限内进行，逾期则将失去该权利。

本案中，买受人迟延支付购房款，经催告后合理期限内仍未履行，当事人一方可以解除合同并主张违约金。

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