所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。

那么，购买“产权式商铺”后，以未进行物理隔断而主张撤销合同的，法院会予以支持吗？

下述案例中，买受人购买“产权式商铺”后，以未进行物理隔断而主张撤销合同，法院认定买受人在购买涉案商铺时，对于其所购商铺并非独立空间商铺而系由企业管理公司负责统一经营管理的产权式商铺的事实是明知的，因此不予支持。

基本案情

在2018年10月21日，杨某文与实业公司达成了一项重要的协议，即《四川省商品房买卖合同（预售）》。根据此合同，杨某文购买了实业公司开发的某小区1幢5层493号房，并约定实业公司需在2020年12月31日前完成该商品房的交付。合同中还特别规定了，如果因为杨某文的原因导致商品房不能如期交付，他将委托一家企业管理公司来办理交房手续。此外，合同第十六条和第三十三条分别明确了商品房基础设施设备的交付使用条件，以及实业公司对销售方式的承诺，即不会采取分割拆零销售、返本销售或变相返本销售，也不会在未竣工的情况下进行售后包租或变相售后包租。

同日，杨某文与一家企业管理公司签署了《委托经营管理协议》。该协议的主要内容是，杨某文将全权委托这家企业管理公司来运营管理他购买的商品房。这家企业管理公司将负责商铺的收房、招商招租、运营及管理服务等一系列工作。委托期限为20年，期间企业管理公司有权根据经营需要对商铺进行重新组合、分割、布局、分拆或合并招租，并进行装修、改造。作为协议的附件，杨某文还向该企业管理公司出具了委托书。合同签订后，杨某文支付了购房款177000元，实业公司则出具了相应的收款收据。

到了2021年2月26日，实业公司成功取得了项目工程的《竣工验收备案书》。同日，根据杨某文的授权，企业管理公司与实业公司顺利办理了涉案商铺的交接手续，完成了交房。

在另外的调查中，发现杨某文购买的商铺与其四邻商铺之间并没有形成物理隔断。同时，该工程项目的宣传海报上虽然标注了“一间商铺一间房、就像一家活银行”“建面约15-30平方米独立产权商铺”等字样，但在海报下方也明确注明了这只是一个形象宣传，其中的文字、数据、图片都仅用于项目推广，并不构成双方合同的要约。所有细节都以政府相关部门的最终审批文件和双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为准。

裁判要旨

四川省眉山市东坡区人民法院在详细审理后，作出如下结论：

1. 关于杨某文通过企业管理公司接收案涉商铺的行为，法院认定该行为直接对杨某文具有法律约束力。鉴于杨某文明确知晓其购买的商铺并非独立空间商铺，因此，收房之日即视为杨某文对撤销事由有了明确了解，故杨某文主张的撤销权并未超过法定时效。

2. 实业公司提出，案涉商铺属于产权式商铺，且杨某文在购买时已知晓此情况。产权式商铺是指房地产开发商将整体商业建筑进行面积分割后销售，各商铺间无物理分隔，业主享有产权但不直接经营，而是由开发商或特定经营公司统一管理的销售模式。鉴于杨某文同意企业管理公司进行经营管理、装修招租，并接受商铺所有权与经营权、管理权的分离，这种经营模式与产权式商铺的特征相符。因此，法院认定杨某文在购买商铺时，对商铺为非独立空间且由企业管理公司统一管理的产权式商铺性质有充分了解。

3. 杨某文主张实业公司交付的商铺与广告宣传不符，存在欺诈行为。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，广告宣传中的描述需明确针对房屋本身的位置、朝向、户型等具体信息。而本案中，宣传资料中的“独立产权商铺”及“一间商铺一间房”等描述，并不构成对房屋具体属性的明确说明或承诺，因此不构成要约。杨某文未能提供证据证明实业公司在销售时做出了关于商铺具有独立空间的虚假承诺，故应承担举证不能的法律后果。

综上所述，法院认定实业公司及企业管理公司不存在欺诈行为，因此驳回杨某文关于撤销合同及协议、返还购房款的诉讼请求。此判决作出后，双方当事人均未上诉，判决现已生效。

律师点评

在当前的商品房销售市场中，开发商及其销售团队对于案涉商铺的用途所作的说明和允诺，若构成要约，通常涵盖以下几种典型情况：

首先，为了吸引购房者，开发商可能会提供一系列的购房优惠或附带赠品。例如，提供银行按揭贷款的折扣，或者附赠车库、花园、家具、厨具、装饰品等。在某些情况下，甚至可能承诺为购房者提供就业、入学等特殊便利，或是为外地购房者办理本地城市户口。

其次，关于商品房的美观性质量，开发商常常在广告中详细陈述。这主要涉及公共空间和室内的装饰标准，包括装饰部位以及装潢设施。比如，强调外立面、门廊、走道的装修标准，如“名贵典雅的实木地板”、“欧洲进口高级电梯”等。

再者，开发商还会对商品房的使用功能质量进行宣传。他们使用吸引人的语言来描述商品房的便利性和宜居性，如地下车库电梯直达、24小时热水供应、地板供暖、高速宽带入户等。

此外，商品房的环境性质量也是开发商宣传的重点。这包括商品房区域内的自然环境和生活环境，如生态状况、采光、绿化率，以及小区内的便利店、社区服务机构、幼儿园等配套设施。同时，商品房周边的交通、购物、教育、医疗等条件也会被提及，如“本市最大的人工湖”、“地铁近在咫尺”等。

最后，开发商还可能承诺“还本销售”，提供“售后包租”、“代租”等售后回报，或是为银行按揭贷款买房提供“回购担保”。

然而，在本案中，宣传资料上出现的“独立产权商铺”、“一间商铺一间房、就像一家活银行”等字样，并不构成对房屋具体属性的明确说明或承诺，因此不构成要约。杨某文未能提供充分证据证明实业公司在销售商铺时曾虚假宣传商铺具有独立空间，因此需承担举证不能的法律后果。事实上，杨某文在购买商铺时，已经清楚知晓其购买的并非独立空间商铺，而是由企业管理公司统一经营管理的产权式商铺。