基本案情

陈某龙与付某兰，曾是一对夫妻。他们有一个非婚生女儿陈某涵，生于2012年，其生母为黄某琼。在城市发展的背景下，陈某龙和陈某涵因土地征收而成为了住房拆迁安置的对象。作为补偿，陈某龙选择购买了优惠购房政策下的一套房屋。

2020年3月30日，陈某龙与付某兰作为卖家，与买家万某中及房屋中介共同签署了《房屋买卖（居间）合同》。根据该合同，双方约定了房屋售价为25万元，且所有过户费用由买方承担。付款方式为：买方在签约当日支付9万元，次日再支付12万元，同时完成房屋的交接手续。剩余4万元则在产权证办理满两年后过户时支付。此外，买方在此期间拥有该房屋的所有权和使用权，并有权进行装修和出售。如合同双方中的任何一方违约或解除合同，将按房屋实际成交价的20%支付违约金。

签约当天，万某中通过其妻子罗某瑶向付某兰转账了208000元作为购房款，并完成了房屋交接，支付了物管费，随后对房屋进行了装修。

然而，一个未预料到的情况是，这套房屋因陈某龙、付某兰与李某建的民间借贷纠纷，在2019年12月16日已被法院冻结查封。而就在房屋买卖合同签署前不久，法院做出了（2019）渝0231民初5067号民事判决，要求陈某龙、付某兰偿还李某建借款本金21万元及利息。判决生效后，李某建申请了强制执行。

得知房屋被查封的万某中，随即向法院提起了诉讼请求，希望：（1）解除与陈某龙、付某兰之间的房屋买卖合同；（2）要求陈某龙、付某兰退还购房款21万元及装修款7万元；（3）要求陈某龙、付某兰支付违约金5万元。

争议焦点

1.涉房屋买卖合同的效力应如何认定；

2.买受人请求售房人返还购房款的诉讼请求是否应当支持；

3.买受人请求售房人支付违约金的诉讼请求是否应当支持。

裁判要旨

尽管本案源于《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实所引发的民事纠纷，理应遵循《中华人民共和国合同法》的条款进行裁判，《中华人民共和国民法典》中的法理和法律关系与《中华人民共和国合同法》在核心原则上具有高度的连贯性和一致性。

重庆市垫江县人民法院经过审理后认为：陈某龙作为陈某涵的法定监护人，有权代表陈某涵参与诉讼。鉴于本案涉及的法律事实发生在民法典实施之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》等相关法律法规进行审理。

关于涉案房屋买卖合同效力的判定，陈某龙、付某兰在出庭应诉相关民间借贷纠纷案时已知晓涉案房屋被查封冻结的情况，但在与万某中签订购房合同时却故意隐瞒这一重大事实，未向万某中披露，导致万某中在不知情的情况下作出错误决策。此行为构成欺诈，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，万某中请求撤销购房合同的诉求，本院依法予以支持。此外，鉴于陈某涵为未成年人，其享有的涉案房屋权益应当得到保护，且现有证据未能证明陈某涵从陈某龙的处分行为中受益，故陈某涵在本案中无需承担民事责任。

关于购房款的返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，涉及的财产应予以返还。因此，陈某龙、付某兰应向万某中返还已支付的购房款208000元，对于超出此部分的诉求，本院不予支持。万某中主张的装修损失7万元，已提供充分证据予以证明，且该金额在合理范围内，陈某龙虽提出异议但未依法缴纳鉴定费，导致鉴定申请被退回，故本院对万某中的该项诉求予以支持。同时，万某中应将涉案房屋返还给陈某龙及陈某涵。

关于违约金的支付问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，被撤销的合同自始无效，因此万某中主张的违约金没有法律依据，本院不予支持。付某兰经本院传唤，无正当理由未出席庭审，视为自行放弃抗辩权。

综上，重庆市垫江县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、陈某龙、付某兰须在本判决生效后十日内向万某中返还购房款208000元；

二、陈某龙、付某兰须在本判决生效后十日内向万某中赔偿装修损失7万元；

三、在陈某龙、付某兰履行上述两项义务后，万某中须将涉案房屋返还给陈某龙、陈某涵；

四、驳回原告万某中的其他诉讼请求。

本判决作出后，双方当事人均未提起上诉，现已发生法律效力。

律师点评

1. 欺诈行为，其核心在于通过一系列手段，目的是激发、增强或保持对方的不正确观念。在司法实践中，欺诈的判定依据是行为人故意地提供虚假信息，或者故意隐瞒真实情况，进而诱导另一方在误解的基础上做出决策或表达其真实意图。

2. 在区分欺诈与重大误解时，两者虽然都表现为一方基于错误的认识而做出意思表示，但两者的错误来源存在显著不同。重大误解指的是由于当事人自身的错误理解或判断，而形成的错误认识；而欺诈则是由于对方或第三方的欺诈行为，导致被欺诈方陷入错误判断，从而做出不真实的意思表示。

二、因欺诈而撤销的民事法律行为效果

在遭遇欺诈行为的情况下，受到欺诈的一方有权向法院或仲裁机构提出申请，要求撤销因欺诈而达成的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法典》第155条的明确规定，一旦被撤销，这样的民事法律行为将从一开始就不具备任何法律上的约束力。

具体到本案的不动产交易中，房屋出售方在交易中故意隐瞒或未如实披露那些足以影响买受人购买决策的重大信息，导致买受人在不了解真实情况的基础上做出了决定，签订了买卖合同。这样的合同，基于买受人的真实意愿被违背，因此，属于可以撤销的合同范畴。

一旦合同被撤销，出售方有义务退还买受人为购买房屋所支付的款项，并需赔偿因欺诈行为给买受人带来的所有经济损失。

 

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