房屋买卖合同纠纷中，房地产公司未实现所承诺附赠使用面积，如何要求赔偿呢？
下述案例中，房开公司不能实现承诺使用面积并非房开公司的主观欺诈，而是第三人因素，所以法院认为属于有效合同的违约。另外，案涉商品房的建筑面积是确定的，扩大使用面积需要通过改造来实现，买受人对此明知且也存在一定过错，因此法院将房屋差价损失酌定为100万元。
基本案情
邱某和戴某丽有意向购入一套位于某别墅小区的房产。在商谈过程中，房地产公司向他们提供了一本含有广告内容的销售宣传册，宣传册上注明了“建筑面积162平方米，使用面积327平方米”，并从宣传册的图片可知，该别墅包括地上与地下部分，从地下一楼B1、地下二楼B2到地上部分一楼F1、二楼F2、三楼F3均可进行改造，以增加房屋的实际使用面积。2018年6月4日，房地产公司（作为甲方）与邱某和戴某丽（作为乙方）签订了房屋买卖合同，根据合同，乙方将购买甲方的别墅小区，合同约定总建筑面积为157.35平方米。合同中的第十二条规定，如果建筑面积的误差绝对值超过3%，则购房者有权解除合同。双方还签署了补充协议第3.6条，明确指出项目的广告、楼书等均属于要约邀请，仅作为买受人对房屋空间布局、装饰以及附属设施的概念性参考，并不影响合同的签订和房屋价格的确定。
在向房地产公司支付了房款和车位款后，邱某和戴某丽收房并进行了改造。到了2019年，当地城管部门发出了限期整改通知，要求拆除改造部分，随后对非法建筑部分执行了拆除。同年，工商行政管理部门认定房地产公司存在虚假宣传使用面积的行为，并对该公司进行了行政处罚。
2019年11月12日，法院组织双方进行了现场勘察，发现房屋内部分水泥改造已被城管拆除，F1楼层天花板被开了洞。在F1层可见通往地下B1、B2层的开口，但并未安装楼梯。房地产公司交付房屋时，F1的入户花园已建成。本院委托江苏省某房地产评估咨询有限公司对房屋价值进行评估，结果显示：2019年9月3日，157平方米建筑面积的房屋单价为29676元/平方米；而327平方米建筑面积的房屋单价为21270元/平方米。另外，邱某在2019年9月20日购买了另一处名为绿某凤起和鸣的房产，价值6086663元。
因此，邱某和戴某丽向法院提起诉讼，要求：1. 判决撤销与房地产公司签订的商品房买卖合同；若法院不支持这一请求，则要求解除该合同。2. 判决房地产公司退还已支付的房款及利息损失。3. 判决房地产公司赔偿原告损失2359539元。
裁判要旨
江苏省无锡市滨湖区人民法院在审理后得出以下法律问题的结论：
1. 关于合同的有效性及其因欺诈或违约情形可撤销性的争议
两名原告提出了基于欺诈的合同撤销作为首要诉求，以及解除合同作为备选诉求。房地产公司承诺通过改造使得使用面积增加约一倍，而合同约定的建筑面积部分已交付。两名原告对于157平方米的建筑面积并无异议，且他们未能实现房屋改造并非由于房地产公司的虚假陈述。因此，仅因欺诈便将涉及157平方米建筑面积的合同撤销并不恰当。当首要诉求未获支持时，法院将考虑备选诉求。尽管房地产公司的宣传资料和样板房中关于改造后扩大使用面积的承诺未包含在正式合同中，但应视为合同的一部分。由于房地产公司未能履行此承诺，构成违约。
2. 关于未实现附赠使用面积是否足以解除合同的问题
根据司法解释，如果交付的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符超过3%，买受人可要求解除合同。然而，改造后的使用面积与建筑面积不同，不能直接应用3%的标准。考虑到F1至F3层可改造的使用面积在庭审结束时仍无法使用，损坏面积达到总承诺面积的10%，构成严重违约。因此，法院支持解除合同的备选请求。
3. 确定此类违约情形下的损失赔偿额的方法
对于损失的计算，首先，原告也有责任。两名原告明知需自行改造才能实现广告中承诺的使用面积，且这种改造并非完全合法合规，却仍接受要约，存在过错。其次，使用面积与建筑面积在价值上应有差异。评估以327平方米和157平方米的建筑面积为基准进行。但实际上，通过改造得到的使用面积与不动产登记簿上的建筑面积存在价值差异。因此，法院参考评估结果，并结合上述因素，裁定房屋差价损失为100万元。
根据相关法律规定，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出如下判决：
- 邱某、戴某丽与房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》自2019年10月21日起解除；
- 房地产公司应在判决生效后十日内返还邱某、戴某丽房屋价款、车位款、维修基金共计5524490.5元；
- 房地产公司应在判决生效后十日内支付利息（以5524490.5元为基数，从2019年6月16日起至款项全额返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
- 房地产公司应在判决生效后十日内向邱某、戴某丽支付110万元的赔偿损失；
- 驳回邱某、戴某丽的其他诉讼请求。
邱某、戴某丽及房地产公司均对一审判决不服，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审查，同意一审法院的裁决，并作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
律师点评
一、宣传资料的内容，应当视为合同内容
在商品房销售中，广告和宣传资料通常被视为邀请进行要约，然而，如果出卖人对于商品房开发范围内的房屋及其相关设施提供了明确具体的描述和承诺，并且这些信息对买卖合同的签订和房屋价格有实质性影响，那么这些描述和承诺则构成要约的一部分。即使这些描述和承诺没有写入正式的买卖合同文本，它们也被视为合同的组成部分。如果违反了这些描述和承诺，当事人需承担相应的违约责任。
针对本案的具体情况，涉及的小区在宣传资料中，无论是文字描述还是图片展示，都宣称可以通过改造增加大约一倍的使用面积，超出建筑面积的范围。虽然这一承诺没有包含在双方签订的正式合同条款里，但根据法律规定，它应当被认定为合同内容的一部分。在邱凯和戴晓丽购买房屋时，他们收到了路劲公司的销售广告宣传册，这表明他们是在了解该承诺的情况下进行购买的。因此，该承诺即使未写入合同，也应视为具有法律效力的合同内容的一部分。
二、本案合同解除后的损失赔偿问题
在本案中，涉及的商品房具有一个确定的建筑面积，而增加使用面积则需通过相应的改造工作。买受人，即邱凯和戴晓丽，在购买时已清楚地认识到这一点，并且在这方面也存在一定过错。此外，由于建筑面积与实际使用面积在价值上存在差异，市场上通常没有按照实际使用面积销售的先例。
考虑到上述因素，法院参考了评估报告中提到的建筑面积为157平方米和327平方米的房屋价格，经过审慎考量，最终确定房屋差价损失为100万元。这一决定旨在平衡双方的利益，同时考虑到了市场的实际情况和双方的过错程度。
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