不履行这样先后签字的房屋买卖合同，会导致双倍返还定金吗？

在有中介机构参与的房屋买卖情况下，双方见面签署合同文本作为最终签订合同的签约方式为行业惯例。故交易双方均应当谨慎在书面文件中签名或确认，保护交易安全及自身合法利益，避免随意签字带来的法律风险及高昂成本。

下述案例中，房屋买卖合同中虽具备了买卖双方均签字的形式要件，具备了形式上的完备性，但合同实际并不成立。

基本案情

冯某皓、郭某春和一家房地产经纪公司共同签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同详细列明了位于海淀区的一处房产（下文称为“争议房产”）的交易条款、中介服务的内容和完成的标准，以及各方的合同义务。在房地产经纪公司的协助下，二人就争议房产的销售进行了谈判。2020年12月26日，郭某春在一份空白的《北京市存量房屋买卖合同》上签字，并交给了房地产经纪公司。次日，冯某皓在郭某春已签名的合同上签下了自己的名字。然而，郭某春后来通过另一家中介公司与第三方签订合同，将争议房产出售。

冯某皓声称，他与郭某春之间的房屋买卖合同是有效的，并且郭某春将房产转售给第三方的行为构成违约，因此应当双倍返还定金。

对此，郭某春辩称，其与冯某皓之间的房屋买卖合同并未成立。她指出，在2020年12月27日，她已经通知房地产经纪公司的经纪人杨某锋告知冯某皓不再签约，并已在另一家中介公司处理争议房产的交易。尽管如此，房地产经纪公司和冯某皓仍然在合同上签了字。双方还重新协商了定金和支付期限，因此合同不能视为有效成立。

对于提前在合同上签字的原因，郭某春解释说，当时她在中介的带领下与冯某皓讨论了房屋买卖的相关事宜，尽管还有一些条件没有最终敲定，但她认为需要当面签署合同，所以让中介暂时保管她的签字合同，以便于正式签约时使用，并没有授权中介将合同提供给冯某皓签字。

房地产经纪公司则表示，冯某皓和郭某春已经就房屋买卖达成一致意见，但这只是郭某春的交易条件，如果细节无法谈妥，可能还是不能签约。双方后来通过微信沟通了关于定金变更的问题，公司只是作为传达方，而他们认为这是对合同的一个补充。

冯某皓和郭某春在不同的时间在合同上签字，且在冯某皓签字时郭某春并不在场。冯某皓解释说，由于一直是房地产经纪公司在双方之间沟通，买卖双方从未见面，而且中介提供的合同上已经有郭某春的签名，所以他以为郭某春已经同意了合同的内容。

关于定金的约定，冯某皓坚称按照合同约定，购房定金为100万元，签约当天支付10万元，第二天支付90万元，应以合同文本为准。而郭某春则主张，根据与房地产经纪公司微信聊天记录，公司告知她冯某皓已将定金更改为150万元，当天支付10万元，第二天再支付140万元。

冯某皓声称，他在晚上19点签约后立即向郭某春转账支付了10万元，而郭某春直到晚上21点才在另一家中介公司签订新的合同。因此，他认为他与郭某春之间的合同是先签订的，而且合同已经生效。

裁判要旨

北京市海淀区人民法院在审理本案后认为：本案涉及冯某皓、郭某春与房地产经纪公司签订的居间合同，在该合同框架下，双方通过房地产经纪公司的服务进行房屋买卖合同的磋商。房地产经纪公司作为双方的居间人，负责向双方报告订立合同的机会并提供交易媒介服务，但并非任一方或双方的代理人，而是起到介绍、协助和传达作用的中间人。冯某皓与郭某春的房屋买卖合同磋商过程是间接的，通过房地产经纪公司传递各自的交易条件，并在多次口头要约、承诺和反要约的过程中进行。双方的意思表示在达到房地产经纪公司（经纪人）时生效。

在合同磋商过程中，郭某春于2020年12月26日在房地产经纪公司提供的房屋买卖合同文本上签字，这构成了她向冯某皓发出的书面合同要约，内容包括房屋总价、定金金额及支付方式、尾款、支付时间和方式、过户和贷款等最终确定的条款。该要约于2020年12月27日通过房地产经纪公司传达给冯某皓。

证据显示，2020年12月27日，房地产经纪公司的经纪人杨某锋告知郭某春合同条款发生变化，并通知她当晚九点半与冯某皓签约。郭某春表示会按时到达。杨某锋确认郭某春已告知她会先与其他房产经纪公司磋商，且对方提供的条件更优。因此，郭某春与冯某皓关于涉诉房屋的买卖仍处于动态磋商阶段。郭某春有理由相信，即使与冯某皓签订合同，签约时间也应在九点半或之后。当晚七点，杨某锋向郭某春发送了冯某皓正在签约的视频，而郭某春随即告知杨某锋取消冯某皓的到来。根据交易习惯和郭某春之前的通知，本院认为，郭某春在19:03的意思表示是撤回她向冯某皓发出的要约，该撤回通知应在要约到达受要约人之前或同时到达。因此，郭某春的撤回要约意思表示已送达冯某皓并产生法律效力。此外，郭某春并未与房地产经纪公司签订委托合同，也无证据显示她授权杨某锋或房地产公司作为她的代理与冯某皓签约。房地产经纪公司仅是中介，无权代表委托人进行法律行为。

房地产经纪公司还表示，即便郭某春预先签字，如果交易细节未谈妥，也无法签约。因此，本院认为冯某皓与郭某春之间的房屋买卖合同未成立。据此，冯某皓要求解除合同并要求郭某春双倍返还定金作为违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

冯某皓不服一审判决，提起上诉。

北京市第一中级人民法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

律师点评

履行报告义务是中介人的核心责任，必须根据合同所规定的条款谨慎执行。在执行报告职责时，中介人有义务向委托方通报有关合同机会等相关信息；而在执行媒介职责时，中介人则应向委托方及对方当事人传达有关合同条款的信息。

评估中介人是否尽到了最大努力的义务，应当参考中介合同的具体内容以及诚信原则。作为报告型中介人，其职责在于尽可能提供交易机会，推动合同的成立。而作为媒介型中介人，除了向委托方报告合同信息外，还应尽力促使潜在的合同双方达成一致意见，消除他们之间的分歧，并在委托方与对方当事人之间存在的障碍上进行调解，以促成共识。

然而，在本案中，所涉及的中介公司的行为存在争议，这种做法可能违反了当事人的意图表示以及行业规范。

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