基本案情

半年以前，周某购买了一套商品房。不久前，他发现新房的承重墙在慢慢地断裂。周某希望业主大会能够动用专项维修资金进行维修，但是业主大会以只影响到少部分业主，不符合动用专项维修资金的条件为由予以拒绝。那么，业主大会成立后，如何使用专项维修资金呢？

律师答疑

专项维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下，按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：(1)物业管理区域内、住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。(2)住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。

(3)一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。

业主大会、业主委员会以人数的多少来判断是否使用专项维修资金，属于对法律的误解。只要是物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，都可以使用专项维修资金。业主坚持要求用专项维修资金对房屋外墙面进行维修，向人民法院起诉，请求人民法院撤销业主大会、业主委员会不同意使用专项维修资金维修的决定，法院会支持业主的诉讼请求。建筑物区分所有权制度的重要意义，就是把业主享有的专有部分和共有部分予以明确区分开来。业主对共有的共用部分应共同承担日常管理和维护义务，因此而发生的费用也应由业主分担。业主大会、业主委员会以房屋毀坏影响业主人数的多少来判断是否属于共用部分，进而决定是否使用专项维修资金，显然是错误的。因此，业主委员会以只是影响到少部分业主为由，就不同意使用专项维修资金的做法没有法律依据。

法律依据

《住宅专项维修资金管理办法》

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用， 再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

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