“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度。出租人与承租人订立的租赁合同生效后，虽然出租人将租赁物交付承租人使用、收益，但租赁物的所有权仍然属于出租人，出租人对租赁物仍然享有处分权，可以将其对租赁物的所有权转移给他人。
那么，房屋带租拍卖情形下，买受人能否要求承租人搬离呢？
下述案例中，虽然抵押成立于租赁之前，但本案中执行案件的申请执行人并非房屋抵押权人某银行重庆铜梁支行，且拍卖公告已载明“拍卖对象有租赁”以及租赁的详细信息，即明确披露“带租拍卖”。因此亢某参与拍卖活动应受拍卖公告的约束，本案没有证据证明系不附带《住房出租合同》拍卖案涉房屋，故《住房出租合同》应继续履行。
基本案情
在2013年5月10日，王某，作为案外人，通过按揭贷款的方式在重庆市铜梁区购买了一处房产，我们将其称为案涉房屋。这处房产的抵押权归属于某银行重庆铜梁支行，贷款总额为69万元，贷款期限长达二十年，从2013年4月24日一直到2033年4月24日。
到了2016年2月28日，王某与刘某签订了一份《住房出租合同》，将案涉房屋出租给刘某，租期从2016年3月1日开始，一直到2034年3月1日结束，年租金定为1.5万元，且刘某在签订合同时已一次性支付完毕。
然而，由于重庆市高级人民法院的一份民事判决书需要执行，重庆市铜梁区人民法院向王某、徐某仁、钱某华、夏某容发出了执行通知书，但四人并未履行相关义务。因此，铜梁区人民法院在2020年6月18日依法委托了一家拍卖公司对王某名下的案涉房屋进行拍卖。
拍卖公告中明确提到，截至评估价值时点，该房屋存在查封和抵押情况，并且已被出租，租赁期限至2034年3月1日，刘某在合同签订时已一次性支付了全部租金34万元及押金5万元。
在2020年11月16日，亢某以706590元的最高价成功竞得该房屋。随后，在11月30日，铜梁区人民法院将拍卖所得价款的440613.64元划转至某银行重庆铜梁支行，用于清偿王某的贷款本金及利息。而在12月1日，亢某正式取得了案涉房屋的不动产产权证。
现在，亢某以房屋所有人的身份要求刘某搬离案涉房屋，并赔偿从2020年12月5日起至搬离房屋时止的损失，损失按每月3000元计算。然而，刘某对此提出异议，他坚称案涉房屋仍在租赁期限内，自己享有租赁权，因此不应被要求搬离。
案件焦点
通过司法拍卖程序取得案涉房屋所有权后，在该不动产上的租赁合同关系是否应予终止。
裁判要旨
重庆市铜梁区人民法院依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，对案件进行了审理并作出如下判决：
一、刘某须在本判决书生效之日起十日内迁出位于重庆市铜梁区的涉案房屋；
二、刘某同时须在本判决书生效之日起十日内，向亢某支付自2020年12月20日起至实际迁出涉案房屋之日止，按每年15000元计算的损失费。
然而，刘某对一审判决持有异议，并依法提起了上诉。
重庆市第一中级人民法院经过审慎审理，形成以下观点：
首先，亢某作为竞买人，应当遵守拍卖公告的规定。尽管一审法院执行部门在拍卖公告中未明确标注是否附带《住房出租合同》进行拍卖，但公告中详细列明了《住房出租合同》的内容及履行情况，特别强调了涉案房屋已被出租的事实。亢某在明知这一情况下仍参与竞买，并成功取得房屋所有权，因此应受拍卖公告中关于房屋租赁内容的约束。
其次，本案缺乏证据表明在房屋拍卖前，当事人通过执行异议或执行异议之诉程序，明确了本次拍卖不附带《住房出租合同》。
最后，尽管本案中的抵押权设立在租赁之前，但值得注意的是，本案的执行申请人并非房屋抵押权人某银行重庆铜梁支行。同时，没有证据表明抵押权人在拍卖过程中表达过要求不附带《住房出租合同》拍卖涉案房屋的意愿。此外，一审法院已根据抵押权人的请求，将拍卖所得的部分款项划转至该行，抵押权人的债权已得到清偿，因此抵押权已消灭。
综上所述，亢某作为竞买人应遵守拍卖公告的规定。鉴于本案缺乏证据表明拍卖是不附带《住房出租合同》进行的，因此《住房出租合同》应继续履行。据此，亢某要求刘某迁出涉案房屋并支付占有使用费的请求不应得到支持。
基于以上理由，重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，作出如下判决：
一、撤销一审民事判决；
二、驳回亢某的诉讼请求。
法律评析
一、以“所有权变动不破租赁”为一般原则
以“所有权变动不破租赁”这一法律原则为依据，即除非存在法定或约定的特定情况，否则在租赁期间内，即便租赁房屋的所有权发生变动，原有的租赁合同依然对新的房屋受让人具备法律上的约束力。当承租人向新的房屋受让人提出继续履行原租赁合同的请求时，法院应当给予支持。
这一法律原则实际上体现了租赁合同的法定承继性质。当出租人退出租赁合同关系后，房屋的受让人便自动加入该租赁合同，从而成为新的出租人，原房屋租赁合同在受让人与承租人之间继续有效。对于房屋租赁而言，即便在租赁期间内所有权发生变动，新的房屋受让人也必须受原租赁合同的约束，继续履行合同中规定的义务。
在现实生活中，租赁房屋的受让人通常是为了获得房屋的所有权而购买。在“买卖不破租赁”的规则下，这种所有权变动并不会影响受让人对房屋的所有权。然而，如果受让人的主要目的不仅仅是获得房屋的所有权，还希望立即对该房屋进行占有和使用，那么他们完全有权选择放弃购买该租赁房屋，转而选择其他不受租赁约束的房屋。
二、“所有权变动不破租赁”适用的两类法定除外条件
从立法目的来看，“所有权变动不破租赁”的规定既是要保护出租人对其物的处分的自由和利益，也要保护承租人对承租物的实际利用的自由和利益。所以，无论法律也好、司法解释也好，必须在维护公平交易秩序、 保护弱势一方的规则下，有效地平衡租赁物出租人、租赁物承租人和租赁物买受人（或他物权人）之间的合法权益，以实现实质意义的平等保护。
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形
(二)房屋出租前已被人民法院依法查封的情形
在本案中，尽管抵押权在租赁关系之前已经设立，但执行案件的申请执行人并非房屋抵押权人。拍卖公告中已明确披露了租赁的存在及相关详细信息，即采取了“带租拍卖”的方式。因此，亢某参与拍卖活动时应受到拍卖公告的约束。由于本案没有证据表明拍卖是不附带租赁合同的，所以原《住房出租合同》应继续履行。
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