开发商对商品房屋销售公布的宣传材料以及其销售人员的现场宣讲是商品房销售的常用促销手段。而开发商往往为了规避风险，在合同文本中列明“宣传材料及销售人员口头讲解不作为合同内容”等格式条款。

但实践中，购房人恰恰是依据宣传材料、销售人员的讲解，产生购房意向、签订商品房买卖合同。待实际交付使用时，若房屋的现状与宣传、广告等内容差距较大，则会导致买卖双方产生纠纷。

那么，房屋买卖纠纷中，开发商在销售合同之外就有关商品房重要房屋信息所作出的具体明确的说明和允诺有效吗？

基本案情

被告江苏省南京市鼓楼区某商业地块的开发商，为销售目的，通过宣传资料等手段宣称，除少数住宅底商限制餐饮经营外，其余商铺均可从事餐饮业务。

2019年4月，被告的销售人员向原告推荐了两处商铺，一处是面积较大且价格相对实惠的底层商铺，另一处则是位于二楼、面积较小但价格较高且适合经营餐饮的商铺（以下简称涉案商铺）。原告与销售人员确认涉案商铺可用于餐饮经营，并在现场看到商铺内设有烟道、隔油池等餐饮设施后，与被告签订了《商品房预售合同》。合同中约定，原告除支付首付款外，还将通过部分商业贷款的方式购买涉案商铺。

然而，《商品房预售合同》的附件《补充协议》中明确指出，签约前买卖双方通过任何形式的沟通所获得的信息，均不视为合同内容。该《补充协议》还强调，项目中的商业用房不得用于餐饮等可能产生噪音、废气或异味等扰民的经营活动。此外，《补充协议》最后一条也明确表示，本合同及补充协议是买受人的真实意愿，买受人在签署时已阅读并理解所有条款，并同意受其约束。

值得注意的是，上述《补充协议》中，除最后一条使用加黑字体外，其余条款均为普通打印字体，字体较小且行距较密，并未设置明显的提示标志。

2019年5月，原告、被告与第三方（贷款人）共同签署了《个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定原告为购买涉案商铺向贷款人借款97万元等。

然而，由于涉案商铺无法通过环境影响评价，无法用于经营餐饮，原告因此拒绝收房及办理产权过户。由此，原告与被告之间产生了纠纷，原告遂向法院提起诉讼，请求：

1. 解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；
2. 解除原告、被告与第三方签订的《个人购房担保借款合同》及《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》；
3. 被告返还原告购房首付款及相应的利息损失；
4. 被告赔偿原告已支付的按揭贷款本息，以及自起诉之日起至判决生效之日止原告已向第三方支付的按揭贷款本息；
5. 被告负责向第三方支付尚未偿还的贷款本息，包括可能产生的逾期利息、罚息和复利。

对此，被告答辩称，原告与被告签订的《商品房预售合同》及《补充协议》已明确，销售人员的口头讲解不能作为合同内容，且已明确涉案商铺不能用于餐饮经营。因此，被告认为原告的诉讼请求不符合合同约定，请求法院予以驳回。

裁判要旨

江苏省南京市鼓楼区人民法院经过审理，对于本案中的争议焦点进行了以下分析：

首先，关于销售人员所陈述的案涉商铺可以用于经营餐饮的内容是否应视为合同内容的问题。被告的销售人员明确告知原告案涉商铺可用于经营餐饮，原告在核实了相关信息并实地考察后，决定购买此商铺。在此过程中，原告对商铺的餐饮用途有着明确的需求，并多次向销售人员咨询。结合销售人员的解释、商铺内部设施以及楼盘宣传资料，原告有理由相信案涉商铺可用于经营餐饮。另外，具备餐饮功能的商铺价格普遍高于其他商铺。因此，销售人员的说明和承诺对合同的签订及房价的确定具有显著影响，应视为要约。原告对此表示接受，故该商铺的餐饮用途应纳入合同内容。

其次，尽管《补充协议》中规定了销售人员的口头说明不作为合同内容，以及商铺不得用于经营餐饮，但这一重大变更及明显减轻被告责任的条款并未以明显且易于察觉的方式告知原告。协议中的字体较小、行距较密，且未设置任何突出提示。此外，被告在签订合同时也未明确告知原告商铺因环境影响评价问题而无法用于餐饮。虽然《补充协议》最后一条提及原告已阅读合同内容，但这不能证明被告已充分履行了提示和说明义务。因此，由于被告未能履行相关义务，导致原告未注意到与其利益密切相关的条款，故这些《补充协议》中的条款对原告不具有约束力。

最后，关于被告销售的案涉商铺不能用于经营餐饮是否构成违约的问题。鉴于前文所述，案涉商铺可用于经营餐饮系合同的核心内容。现因被告无法履行这一合同义务，导致原告购买商铺的目的无法实现，构成根本违约。因此，原告要求解除案涉商铺买卖合同是符合合同及法律规定的，应得到支持。

江苏省南京市鼓楼区人民法院根据审理结果，现作出如下判决：

一、原告刘某生与被告置业公司于2019年4月17日签署的《商品房预售合同》自即日起解除。

二、原告刘某生与被告置业公司以及第三人某银行城北支行于2019年5月13日所签订的《个人购房担保借款合同》与《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》亦同时解除。

三、被告置业公司须在本判决书生效后的五日内，返还原告刘某生购房款共计976974.03元，并支付相应的利息损失。利息的计算以976974.03元为基数，自2019年4月18日起至被告实际支付之日为止。具体利率为：2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起则依据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。

四、被告置业公司还须在本判决书生效后五日内，赔偿原告刘某生自2019年5月14日起至本判决生效之日为止，原告已向第三人某银行城北支行偿还的贷款本息。具体的偿还金额将以第三人某银行城北支行在本判决书生效当月提供的还款明细清单为准。

五、被告置业公司需于本判决书生效后五日内，向第三人某银行城北支行清偿原告刘某生自本判决生效之日起在《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款。一旦被告置业公司完成上述贷款的清偿，第三人某银行城北支行应在七日内办理××室上的抵押预告登记涤除手续。

六、对于原告刘某生的其他诉讼请求，本院在此予以驳回。

本判决自即日起生效，双方须按照判决内容履行各自义务。

律师点评

一、销售人员关于案涉商铺用途所作的说明和允诺，构成要约，应视为合同内容

在当前的商品房销售过程中，说明和允诺主要涵盖了以下几个关键方面：

首先，是向购房者提供一系列购房优惠或赠品。例如，提供银行按揭贷款服务的同时还给予一定的折扣优惠，或是赠送车库、花园、家具、厨具、装饰等物品。更有些开发商违规承诺提供就业、入学等特殊便利，甚至为外地购房者办理本地城市户口等。

其次，是关于商品房美观性质量的描述。这主要集中在装饰标准上，包括公共空间与室内部分的装修细节和设施。广告中经常见到的描述如地板是“名贵典雅的实木地板”、电梯是“欧洲进口高级电梯”等，都是对商品房美观性质量的陈述。

第三，是对商品房使用功能质量的陈述。这主要涉及到商品房各个部分实现其正常用途的能力。开发商在广告中经常使用夸大或具有诱惑性的语言来描述商品房的便利性和宜居性，比如地下车库电梯直达、24小时热水供应、地板供暖、高速宽带入户等。

第四，是对商品房环境性质量的陈述。这包括商品房所在区域内的自然环境和生活环境。自然环境涵盖了生态状况、采光、朝向、绿化率等因素，而生活环境则包括小区内的便利店、社区服务机构、幼儿园等配套设施。此外，商品房的周边环境，如交通、购物、教育、医疗等条件，也是开发商在广告中经常强调的。

最后，开发商还可能承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”“代租”等售后回报，甚至为银行按揭贷款买房提供“回购担保”等。这些承诺旨在吸引购房者，增加商品房的吸引力。

二、格式条款提供方的提示、说明义务

格式条款是由占据优势地位的一方当事人单方面提供的，且未经与对方充分协商。因此，在设定当事人之间的权利和义务时，提供格式条款的一方应当恪守公平原则，这也是民事活动的基本准则。特别地，格式条款的提供者应采用恰当的方式，提醒对方注意那些与其利益密切相关的条款，如免除或减轻其责任的条款，并应依据对方的要求，对这些条款进行详尽的解释。

1. 提示与说明义务的范围

鉴于格式条款并未经过双方的实际磋商，相对方可能对这些条款的内容并不完全了解，特别是那些与其利益紧密相关的条款，他们可能未能察觉，即便察觉，也可能并未真正理解。为确保相对方在订立合同时能充分注意并理解格式条款的内容，从而作出明智的决策，本条规定了格式条款提供方对这类关键条款的提示和说明义务。

2. “合理的方式”之解析

按照本条规定，格式条款的提供方应采取“合理的方式”来提醒对方注意那些免除或减轻其责任等与其利益密切相关的条款。这包括根据对方的要求，对这些条款进行详细的解释和说明，确保相对方真正领会条款的含义。这里的“合理的方式”旨在确保相对方能够充分注意到并了解这些关键条款的内容。例如，在实践中，有些格式条款会采用醒目的字体或特殊的位置来突出显示，从而吸引接受方的注意。至于“合理的方式”具体指什么，需视具体情况而定，关键在于能够引起对方的注意并使其重视。

3. 未履行提示、说明义务的后果

如果格式条款的提供方未能履行提示或说明义务，那么相对方有权主张这些条款不成为合同的内容。值得注意的是，这一权利仅属于相对方，格式条款的提供方无权主张。因为格式条款是提供方的真实意愿表达，他们不能以相对方不了解其内容为由主张其不成为合同内容。即使相对方在签订合同时对这些格式条款的内容并不熟悉，但如果在事后了解并认可了这些条款，那么这些格式条款就将成为双方当事人的真实意愿表达，对双方都具有约束力。

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