成都房产律师:房屋出卖人与先买受人签订购房合同但未办理房屋过户登记的情况下,将房屋另行出卖并过户给后买受人, 恶意串通损害他人合法利益的,该房屋买卖合同是否有效?

恶意串通是指行为人与相对人互相勾结,为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通的民事法律行为在主观上要求双方有互相串通、为满足私利而损害他人合法权益的目的。

下述案例中,肖某某、曾某母女二人将房屋出卖给胡某某后,在房地产市场价格暴涨后,意图通过恶意串通第三人转移房屋所有权的方式,拒绝履行与胡某某的合同义务,损害胡某某的合法权益。故肖某某与李某签订的房屋买卖合同自始无效,该案涉房屋办理的所有权变更登记不能作为李某主张该房屋合法有效的依据。

基本案情

肖某某与曾某是一对母女。在2016年7月2日,胡某某作为买方,与这对母女签署了《房屋买卖协议》,决定购买武汉市某小区的还建房一套,总价为42万元。胡某某通过现金和银行转账的方式陆续支付给曾某购房款,总计达到41万元。由于该房屋是还建房,当时无法更名且无相关证件,于是在同年10月15日,曾某出具收条给胡某某,明确收到购房款情况,并约定剩余1万元在办理房产证时支付。母女二人收款后,将该房屋交付给了胡某某,胡某某也投入资金进行装修并入住。

到了2020年年底,该小区还建房已满足办理房产证的条件,胡某某随即向曾某提出办理产权登记和过户的请求。2021年3月4日,肖某某成功办理了房屋不动产登记证,但随后两人拒绝协助胡某某办理过户手续。为维护自己的合同权益,胡某某于2021年3月31日将肖某某和曾某告上法庭,要求他们继续履行合同并承担违约责任。

在案件审理过程中,法院向肖某某和曾某送达了诉状,二人于2021年4月15日应诉。然而,就在当月19日,他们却与李某签订了房屋买卖合同,并将房屋所有权变更登记到了李某名下。胡某某在得知房屋已被过户给李某后,为维护自己的购房权益,再次向法院提起诉讼。

在法庭上,李某表示,由于购房需求迫切,他在与曾某并不熟悉的情况下主动联系购房,并且在没有实地查看房屋的情况下就签订了合同,房屋过户后才分期支付购房款。而肖某某和曾某虽经法院多次传唤,均以“年老患病,行动不便,已委托律师代理诉讼”为由拒不到庭。

争议焦点

先后订立的两份房屋买卖合同是否有效?

裁判要旨

湖北省武汉市青山区人民法院经过审理后认为:依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零二条的相关规定,合同一旦依法成立,即具备法律效力。特别是关于不动产的设立、变更、转让或消灭的合同,除非法律或当事人另有规定,合同自成立之日起便产生效力。即便物权登记尚未办理,亦不影响合同的有效性。在本案中,胡某某早在2016年7月便与肖某某、曾某就涉案房屋达成买卖协议,并支付了相应款项。此后,胡某某对房屋进行了装修并实际居住,尽管尚未完成所有权变更登记,但此交易真实有效,且不违反法律规定。协议中亦明确,待房屋符合办理房产证条件时,曾某应协助胡某某办理过户手续。胡某某在得知房屋可办证后,即向曾某提出办理过户要求,但遭到拒绝。因此,胡某某与肖某某、曾某之间的买卖合同关系合法且有效,胡某某所享有的合同权益应受法律保护。

再观肖某某与李某之间的房屋买卖行为。肖某某和曾某在案件审理期间,迅速将房屋过户至李某名下,显然意在逃避对胡某某的合同义务。而李某在未了解房屋实际状况的情况下即签订购房合同,且在未支付房款的情况下即办理过户,这些行为与常规的房屋交易习惯相悖,表明其动机并非善意。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十四条的规定,以虚假意思表示或恶意串通进行的民事法律行为均为无效,自始无法律约束力。因此,肖某某与李某之间的房屋买卖合同自始无效,李某所依据的所有权变更登记不能证明其对该房屋的合法权利。

基于上述法律依据,湖北省武汉市青山区人民法院判决如下:一、被告肖某某与被告李某就武汉市某小区房屋所签订的《协议书》、《存量房买卖合同》及所有权转让行为均为无效;二、被告肖某某、曾某、李某须在判决生效后的十日内,配合原告胡某某办理该房屋的过户手续,将房屋所有权变更至胡某某名下。

此判决作出后,双方均未提起上诉,故该判决现已正式生效。

律师点评

一、恶意串通的其他常见情形

  1. 当双方当事人存在恶意串通,企图逃避债务时,其行为将不受法律保护。比如,债务人与第三方故意低价或无偿转移财产,以规避债务,这种行为会因损害债权人的权益而被视为无效。同样,如果债务人在清偿债务之前,为第三方在其财产上设立担保,导致可用于偿债的资产减少,并且双方明显有逃避债务的意图,那么这样的担保合同也将被视为无效。
  2. 若双方当事人恶意串通,欺骗第三方,这种行为同样不受法律认可。比如,借款人与贷款人共同编造贷款合同,诱使第三方提供担保,这种欺诈行为是违法的。此外,多个投标者如果恶意串通,损害其他竞标者和招标人的权益,或者拍卖人与买受人恶意串通竞标,这些行为都将被视为无效。

  3. 代理人在代理职责范围内应当秉持审慎和勤勉的态度,但如果代理人与第三方恶意串通,损害被代理人的利益,那么这种代理行为将被视为无效。这是因为代理人的行为违背了其作为代理人的基本职责和诚信原则。

  4. 在股权或商标权转让的过程中,如果出现双重转让的情况,即同一权益被多次转让,导致先订立合同的受让人的利益受损,且转让人与后受让人之间存在共同故意损害先受让人利益的证据,那么后一个转让合同将被视为无效。

  5. 双方当事人如果恶意串通,试图规避法律,那么这样的行为也是无效的。例如,当事人在订立合同时故意规避法律,这种合同将因恶意规避法律而失去法律效力。因为法律是维护社会秩序和公平正义的基础,任何试图绕开法律的行为都将受到法律的制裁。

二、恶意串通类案件的举证证明

在处理这类案件时,应当重点审视当事人所实施的行为,从而判断其是否涉及恶意串通。而这种判断的核心依据,应基于社会的普遍认知和道德观念。除了直接审查涉及恶意串通的合同文本,双方之间若存在沟通函件,明确显示其意图损害受害者的利益,这将成为最具说服力的直接证据。

在本案中,肖某某与曾某母女二人曾将房屋出售给胡某某。然而,在房地产市场价格大幅上涨之后,她们企图通过恶意串通第三方,将房屋所有权转移,从而拒绝履行与胡某某的合同义务,明显损害了胡某某的合法权益。因此,肖某某与李某之间所签订的房屋买卖合同自始无效。基于此,李某仅凭该房屋办理的所有权变更登记,是无法作为其主张该房屋合法有效的依据的。

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